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我國商品房庫存的真實情況

作者: 來源:廣東房地產網 時間:2016-04-07

熱點專題(2016年第7期)

一、中國商品房庫存究竟有多大

存在三種認識口徑:一是竣工驗收后未實現銷售的待售商品房,有71853 萬平方米,可供全國市場銷售七個月左右,是成品;二是房屋施工面積,全國共有735693 萬平方米,包括已經實現銷售、批準銷售而未實現銷售和未批準銷售,是在建半成品,由于沒有建成交付使用,因此暫都算作庫存,可在五年多的時間分攤,建成后逐步推向市場;三是待開發土地,全國有36638 萬平方米,按容積率平均2.5 計算,就是9-10 億平方米的可建建筑量,這里只有土地庫存(儲備),而沒有建筑庫存,如全部建成僅夠市場十個月的銷售量。

綜上所述,大口徑全國商品房庫存90 億平方米建筑量,包括已建未銷、在建、未建三種情況,但不是真實的庫存;中口徑是庫存80 億平方米,主要是在建面積和待售面積,也不是真正的庫存。而口徑71853 萬平方米應該屬于客觀真實建成后未實現銷售的商品房庫存。

本人認為商品房現存71853 萬平方米,這個量并不大,消化周期也不長。現在人們對庫存商品房的嚴重性過度擴大化了。想想看,我國城鎮居民購買商品住房,四分之三以上的家庭戶購買的并非現房而是期房。輕易武斷地講商品房供過于求是不符合客觀實際的。

二、如何看待“三、四線城市”的交易量和市場價格

一般而言,中國大陸房地產業發展的“一線城市”是北、上、廣、深四個城市。包含著一線城市、直轄市、省會城市、計劃單列城市,全國有四十個,一般稱重點城市。重點城市中扣除北、上、廣、深等四個城市,剩余三十六個城市都可以稱作“二線城市”。除此之外,還有三百個左右的“三線城市”(地級市)和二千多個“四線城市”(縣級市)。

2015 年“三、四線城市”的房地產情況具備如下特點:房地產投資占總量的45%,商品房銷售面積占58%,銷售金額占44%,大體半壁江山;房地產投資增幅是負增長,絕對量減少696 億元,低于全國水平和40 城市的正增長;房地產銷售面積增幅為4.9%,而全國增幅為6.5%40 城市增幅為9.1%;房地產銷售金額增幅為8%,而全國增幅為14.4%40 城市增幅為20%;商品房銷售價格增長幅度也是低于全國水平,更低于40 城市。

2015 年度全國、40 城、北上廣深房地產市場情況

投資

增幅

銷售面積

增幅

銷售金額

增幅

全國

95979

1.0

128495

6.5

87281

14.4

40城

52316

3.2

50006

9.1

48841

20.0

北京

4177

12.4

1554

6.9

3518

28.4

上海

3469

8.2

2431

16.6

5094

45.5

廣州

2138

17.7

1653

7.2

2416

-0.2

深圳

1331

24.5

831

56.1

2822

114.3

數據來源:國家統計局

 “三、四線城市”房地產業發展水平和市場狀況低于全國平均水平,是由各種維度的復雜因素決定的:城市規模小、產業能級低、人口導入相對緩慢、收入和消費水平不高、基礎設施公建配套相對滯后、商品房需求小等。

“三、四線城市”房地產市場有效需求規模實際上并沒有減少,需求是保住的,而且還有5-8%的增長。其問題在于前些年房地產政策調控重點在“一、二線城市”,重點在中高端商品房,重點在房價,導致相當一批開發企業集中進入“三、四線城市”,加上地方政府供地過大,形成了階段性的商品房供過于求。假以時日,調整供求結構,“三、四線城市”房地產市場前景還是光明的,盡管當前存在城市間、項目間、企業間的分化。農民工進城變為市民,農民工進城購買商品房,其主要載體還是在“三、四線城市”。

三、“一線城市”房地產市場現狀分析

首先是“一線城市”之間也存在分化。廣州市交易價格就相對穩定;深圳市交易總金額和面積上甚至比很多“二線城市”都少;四個城市盡管市場發展方向大體一致,但增長幅度卻也各自不同;其次,“一線城市”在限購歷史條件下,商品房交易面積都出現過負增長,并非年年都上揚,但交易價格總體向上領跑全國;再次是“一線城市”土地市場基本上是供應量大跌而成交價格堅挺且一路上升的局面。

“一線城市”房地產市場規模和價格上升,總體屬于正常情況。如京滬本世紀頭十年里人口凈增規模多達五、六百萬總量。由于這些年土地供應年年大幅下降,加上政府控房價不控地價的方針,土地價格上漲帶動商品房價格上漲也十分明顯。經常出現土地拍賣價格高于區域房價的面粉貴過面包的情況。“一線城市”高庫存、去庫存的問題不大,持續時間也不會長,或者說基本不存在。

房地產市場價格問題也與貨幣超發、通貨膨脹密不可分。大量貨幣吸附、沉淀到商品房這種兼具投資和消費的特定商品上去了。

其實“一線城市”房地產市場的綜合問題要遠遠大于“三、四線城市”。“三、四線城市”主要就是階段性供過于求、需要去庫存的問題,而“一線城市”則有土地資源稀缺、土地價格暴漲、商品房價格難以控制過快上漲、保障性住房需求大、市政基礎設施配套滯后、房地產金融配套落后等系列問題。中國房地產市場痼疾主要是“一、二線城市”的問題。

就我們面臨著“一線城市”商品房價格過快上漲的環境壓力,建議疏散“一線城市”的某些產業功能,要通過交通改善疏散工作人口到周邊省市居住。如北京市要大力去減城市經濟功能、軍事功能、教育和醫療功能。僅疏散低端的批發物流行業是不能解決歷史弊病,也建議通過挖潛、改造、調整向現狀土地要發展空間,在增加土地供應量的同時,逐步減少行政調控手段,讓“疏”多于“限”,讓“導”多于“堵”。

(作者:上海易居房地產研究院發展研究所 名譽所長李戰軍,原文有刪減)

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