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廣東房協:廣州樓市松綁或取消限購的時機已成熟

作者:南方君 來源:廣東房地產網 時間:2016-04-13

  一、今日微評
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  為了去庫存,地方爭相出臺新政,注意防止負效應。這就是松綁與救市的根本區別所在。松綁是恢復市場本來的供求關系,救市是以行政之手對市場的再扭曲、再捆綁。例如,地價嚴重影響房價,為降房價不少學者呼吁降低土地價格。地價背后是復雜的社會再分配關系,附著于地價之上的各種公共設施和保障房的配建是高地價的重要推手;以財政補助、獎勵購房又會造成新的社會不公,等等。因此,要對去庫存政策的關聯效應進行評估。(谷雨)
  二、今日頭條
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  4月12日廣東省房協在秘書處召開廣東部分品牌房企座談會,包括萬科、碧桂園、中海、越秀、珠江實業、新世界、匯美、合富、美林基業等,征集下一輪推動廣州經濟發展和房地產政策建議。在限購之下,需求外溢效應突出。與會行業代表認為:廣州樓市松綁或取消限購的時機已成熟,宜合理確定限購的行政區域范圍,據實際情況采取階段性、策略性、靈活性高的分區政策;建議在南沙、花都、從化、增城等地試點松綁限購,對144平方米以上的大戶型以及高端住宅取消限購;在市場和項目前景明朗的前提下,適度放松預售監管政策,降低資金成本,緩解房價上升壓力等。(南方君)





  三、市場透析
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  1、近期,多地出臺措施叫停房地產首付貸,但媒體在北京、上海、天津、深圳等地調查發現,零首付仍然可操作,一些地方首付貸換上“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。業內人士表示,雖然中央明令禁止,但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30余家企業所投放首付貸規模約在25億元至30億元。
  2、中國指數研究院公布的最新監測數據顯示,上周(4月3日-4月9日)受監測的重點城市中近九成城市樓市成交量下滑。一二三線城市均呈現不同程度回落,其中北上廣受調控措施影響,成交量下滑均超過三成。數據顯示,重點監測的28個主要城市上周樓市成交量環比平均下降23.2%。一線城市平均降幅27.4%,其中北京降幅達30.0%,上海下降17.2%,深圳降31.1%,廣州則達到37.8%;二線城市降幅達20.9%;三線城市下降35.1%。
  3、最嚴調控新政“滬九條”出臺后,上海上周的樓市延續調整的勢頭。據上海中原地產數據顯示,上周(4.4-4.10)上海新房成交面積為18萬平方米,環比減少36.6%;與此同時,上周新房的成交均價也跌到3萬元/平方米以下,這是自2015年9月以來的首次。
  4、中原地產數據顯示,2016年一季度萬科、保利、華潤置地等20家標桿房企合計拿地金額為1187.3億元,同比2015年一季度(1016億元)上漲16.8%。其中,標桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元,占總金額的53.6%,較去年同期大漲18.9個百分點。在北上廣深四個一線城市拿地的占比則明顯減少。
  四、政策聚焦
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  1、今年2月26日,是梅州市民和房地產開發企業值得開心的日子:因為紛擾多時的當地新建住宅項目配電設施維護管理辦法,終于被廢止:“新建住宅項目供配電設施的建設由供電企業統一組織實施;由供電企業對供配電設施建設中必須招標的設計、施工、監理、設備和材料采購等項目依法實行招投標;新建住宅項目供配電設施及維護費由供電企業統一向開發建設單位收取。”這與國家相關法令存在不相符之處。
  2、此前,廣東省房協收集梅州、珠海、中山、江門、肇慶等地的情況,及時向省政府及有關部門呈報行業意見和行業管理現狀,以及存在問題,使不合理收費情況有了改變。這就是梅州廢止此項不合理收費和做法的背景。
  3、根據國家有關規定,房企有自主選擇具備相應資質的承建單位的權利,廣東省房協以及廣東業界認為:原文件的規定與國家反對全面整頓壟斷企業價格行為的精神不一致,故向房企征收供配電建設費需斟酌。而且,城市基礎設施屬于經營性建設項目,不應另設費種;其次,供配電設施屬于經營性建設項目,指定由供電企業向房企收取的做法不妥;再次,建議項目收費應由中央及省、自治區、直轄市兩級政府部門管理,地級市的行政管理部門及政府不具備設立、審批收費項目的權限;將建設單位原本對供配電設計、設備、材料和施工等可控的建造成本固化為類行政收費,妨礙建設單位對其商品房項目市場定位的實施,也不利于對施工進度管控。
  4、由此,廣東省房協提出行業意見和建議:供配電設施維護費用應由供電企業承擔。室外配電設施未攤入成本的,開發企業委托供電企業運行管理才需簽訂有償維護管理協議,且將配電設施產權移交供電企業的需按產權借貸方式處理。供電企業只獲取運行收益而不承擔維護費用,只享受權利而不履行義務,既不合理也不合法。經橫向比較各地法規,明確:新建住宅內,由供電企業對供配電設施進行維護,供電部門不得收取維護費。
  五、轉型升級
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  萬科在養老地產方面做得比較超前。萬科的社區養老中心規模都不大,一般只設置50個床位左右,可同時接納20位老人的日間照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服務中心接受照料服務,晚上可以與子女同住。而短期托付則更多是針對子女出差、旅游等情況,給老人提供全天候照顧。其盈利模式清晰,按月收費,依據服務內容和所住房間而定。標準化經營,降低成本。通過外包餐飲保潔等方式,盡量降低運營成本。目前萬科已在6個城市推進社區養老,計劃標準化規模管理,連鎖經營。
  六、協會動態
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  4月11日下午,省房協副秘書長鐘武貞應邀參加由省財政廳、國稅局、地稅局聯合召開的“全面推開營改增試點政策宣講及座談會”,省住建廳、省房地產行業協會等16家相關主管部門和協會負責人出席了會議。會議介紹了全省營改增整體情況、國稅及地稅系統準備工作情況,解讀了全面推開營改增試點的政策要點,并就相關行業推行營改增政策所面臨的疑問、困難等話題進行交流。

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