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二線樓市“三高”扭曲供求關系

作者:陳濤 來源:經濟參考報 時間:2016-04-27

在一線城市房地產調控政策收緊同時,“余熱”向外擴散,二線城市房地產市場急劇升溫,出現了“房價漲幅高”、“地價溢價率高”、“投資投機客比例高”的“三高”癥狀。在房地產市場基本面未發生顯著變化情況下,二線城市樓市“三高”癥狀,將導致市場供求關系扭曲錯位,值得高度警惕。

據國家統計局發布的2016年3月全國70個大中城市房價數據,廈門、合肥的房價環比漲幅分別為5.4%、4.6%,超過滬深,領漲全國;南京、杭州、天津和福州等二線城市房價環比漲幅也在前十。同時,南京、杭州、廈門、合肥、蘇州等二線城市土地市場異常活躍,地價溢價率大幅上升,近日成交的合肥某地塊溢價率達400%,蘇州某地快溢價率達319%,地價超越房價已成為普遍現象。還有,在房地產市場急劇升溫背后,外地購房比例也在高位,2015年廈門外地購房比例超過60%,惠州和東莞的住房深圳戶籍購房比例超過50%,顯示出巨大的投資投機炒作力量。目前看,年初一線城市樓市“發燒”所引發的示范效應,并不會因為一線城市房地產調控政策突然收緊而自發衰減,反而還會溢出擴散,帶動二線城市、三線城市住房交易升溫,一定程度推動住宅庫存的消化。

但歷史經驗表明,在房地產市場基本面沒有顯著變化情況下,依靠投資投機炒作力量驅動,往往會引發市場供求扭曲錯位。2009年海南三亞房價曾大幅上漲,但此后房價卻持續下跌,如今住房均價又跌回5年前。即使是當前成交異常火爆的杭州樓市,2014年年初的開發商主動降價行為啟動了全國房地產市場的自發調整。更不用說,曾經作為一線城市房價參照物的香港房價,自2015年10月份以來,香港私人住宅售價指數已連跌5個月,累計下跌10.88%。這些情況表明,當前二線城市房價、地價過快上漲存在一定脆弱性。

嚴格意義上說,我國房地產市場還未經歷一個完全周期。市場對房價的過度樂觀情緒,更多是心理預期的自我實現。當前我國一、二線城市住宅租金收益率還不到2%,持有住宅的意義在于未來住宅價格大幅上漲。而過去住宅價格持續大幅上漲的證據,反過來又固化了房價上漲預期,成為住宅投資投機炒作的心理基礎,但事實上又缺乏物質基礎。長期看,住房真實價值將總體保持穩定。反映剔除通貨膨脹因素后美國真實房價的指數(凱斯-希勒指數),在1890年至1997年長達100多年的時間里總體保持平穩。如果將1890年指數設為100,那么到1995年-1997年的指數平均值為110。在從1890年到1997年漫長的歷史中,美國相對房價的年均增長率僅為0.09%,證明了長期持有房產并不是一個發財致富的途徑。

目前,我國人口增長已經出現拐點、經濟增長中樞回落、土地財政面臨改革、住宅庫存仍處高位等不利于房價上漲因素正在積聚,若二線城市房價接力一線城市過快上漲,不僅不利于住宅需求平穩積聚和釋放,而且還會加劇市場波動,進一步扭曲市場供求關系,增大房地產市場運行風險。更為重要的是,房價過快上漲則會降低首付款給予金融機構住房按揭貸款的安全邊際。當未來大面積住宅流動性變現需求上升時,房價以及銀行房地產貸款質量將面臨真正嚴峻考驗。而這種可能性隨著老齡化時代到來并非癡人說夢。


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