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評論:把土地自動續期理解成無償續期是誤解

作者: 來源:中華工商時報 時間:2016-04-27

《法制日報》日前發表的一篇署名評論《溫州國土局不懂的并非只有物權法》,再一次炒熱了住宅建設用地如何續期的問題。

需要指出的是,溫州發生的是一樁特殊的個案,事關20年土地到期了該如何續期。事實上,絕大多數房產的土地使用期限是70年,我們現在談論這個事情,是替后人操心。一般而言,我們的后人要更聰明,更容易解決類似問題。

單就溫州的個案,筆者認為,自動續期是沒問題的,無償續期,恐怕不行。

原因很簡單,絕大多數人的房產土地使用期限是70年,消費者購買房產時的費用,包含的是70年的土地出讓金。而溫州的這批購房者,他們的房款中,只包含20年的土地出讓金。現在,土地期限到期了,如果無償續期,等于他們少交了50年的土地出讓金。憑什么?這不公平。

《法制日報》的評論揪住物權法第149條不放,因為這一條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”

問題是,作者沒有注意到,或者是故意忽略了前面一條,物權法第148條規定“建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,并退還相應的出讓金。”

根據這一條,如果溫州的涉案房產在10年前因為公共利益的原因被拆了,那么,相關方面不但要補償房屋價值的部分,剩下10年的土地出讓金也應該退還。由此推論,如果涉案的房子是70年產權,那么有關方面還要退還剩余60年的土地出讓金。

法律條文都是相銜接的,從物權法第148條、149條這兩個緊鄰的條款分析,立法者當初寫下“自動續期”的意思,是將費用問題擱置了起來。

擱置了不等于不存在,“自動續期”不等于“無償續期”,那些將“自動續期”理解為無償、免費的人,大概是誤會了。

退一步講,即使自動續期等于無償續期,這又產生了一個如何看齊的問題,不可能20年的無償續期,70年的也無償續期。要么統統70年無償續期,那么溫州的房子還是要繳納50年的土地出讓金;要么20年之后就無償續期,那么有關部門就要退還全國絕大多數購房者50年的土地出讓金。這不亂套了?

所以,溫州的個案,不具有代表性。按照當初土地出讓金的標準,把剩下的50年征收了,是正解。

現在雖然有一些聲音為溫州的涉案消費者鳴不平,但是,如果這批房子真的無償續期了,輿論的反彈會更大。

還有人建議由全國人大對物權法第148條進行解釋,也就是人大釋法。筆者認為這樣的建議也不可行。全國人大再怎么解釋,也解釋不出一個“無償、免費續期”的結果來。

因為這涉及到了我國的土地制度這個根本問題。這個問題,不是釋法能解決的。

《中華人民共和國土地管理法》明文規定,“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。”“土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”

以上就是中國的土地制度,歸納起來三句話:第一,土地非私有;第二,土地使用有償、有期限;第三,使用者須支付出讓金。

這樣的土地制度也就決定了,作為個人購買的房產,不是一次購買就可以高枕無憂、世代流傳的,每隔70年,是要重新折騰一次的。

當然,如何折騰,怎樣折騰才合情、合理、合法,最大幅度地減少給房屋所有者造成的困擾,這是一個復雜的、待解的難題。

從這個角度講,物權法第148條,做了一個很好的鋪墊、做了一個非常有利于房屋所有者的鋪墊。“自動續期”,簡簡單單四個字,會讓50年、60年之后的政府有關部門頭疼不已、謹慎行事的。

溫州地方政府20多年前的創舉,則讓我們提前領略了“自動續期”這四個字的威力。地方政府只敢放出風聲,沒有實質動作;媒體輿論高舉“自動續期”這個法律條文,可以義正詞嚴呵斥溫州國土局;就連國土部也被驚動了,派出了調查組。

此事結局如何?讓我們拭目以待。

至于涉案房產的所有者,筆者認為大可不必擔心。雖說土地到期了,可是,誰轟你了?誰敢轟你?派誰來轟你?派城管嗎?

即使補齊50年出讓金,購房者也賺大了。因為,如果補交,也是按照20年前的標準補交。那個時候的錢多值錢,和20年前相比,現在的錢還叫錢嗎?踏踏實實的,先住著唄。


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