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狂奔的二線 價值洼地還是泡沫重演?

作者: 來源:地產中國網 時間:2016-04-28

 

  一線城市收緊后,資金并沒有回到風險偏好糾結的股市和牛市信仰破滅的債市,而是轉戰大宗商品和一線周邊及部分二線城市,創造了3月以來的兩大現象:黑色瘋狂、二線爆發。
  3月滬深樓市新政出臺后,一線樓市的狂舞曲明顯變慢了。
  3月下旬以來,不斷有新聞和高頻交易數據顯示,深圳新房和二手房交易開始價量齊跌。
  一線城市收緊后,資金并沒有回到風險偏好糾結的股市和牛市信仰破滅的債市,而是轉戰大宗商品和一線周邊及部分二線城市,創造了3月以來的兩大現象:黑色瘋狂、二線爆發。
  16年3月,二線城市成交量同比增98.3%,一些二線城市如蘇州、合肥、珠海、東莞等同比上漲了30%以上。
  本文不討論“美林時鐘”變成“美的電風扇”的背后映射出怎樣的資產配置邏輯。本文只討論狂奔的二線房價背后,究竟是投資價值洼地的重新發現,還是資產泡沫的重演?為此,本文選擇今年漲幅最快的七個二線城市為樣本:杭州、蘇州、南京、廈門、合肥、珠海、東莞。
  泡沫是如何計算的?
  3月初,我用模型測算出一線城市中深圳房價泡沫率最高,并預測3月份深圳房地產泡沫就可能破滅。
  這次我決定用相同的模型測算這七個漲幅最快的二線城市,究竟是基本面增長和寬松信貸驅動下的價值重估,還是資產輪動后下一個的泡沫。
  房價上漲由三部分構成。
  第一部分是經濟增長。經濟增長提高居民收入,收入與房租掛鉤,房租是房地產投資穩定的現金流收入,所以經濟增長會帶動房價的上漲。
  第二部分是信貸增長。房地產的本質是投資品。信貸寬松,無論是降低利率還是放大杠桿,房地產作為資產的價格都會漲。這個傳導機制會因為房地產的抵押品屬性而自我放大。
  第三部分是房價增長不能被經濟增長和信貸增長所解釋的那部分(就是不知道為什么漲價的漲價),就是“泡沫”。
  所以,簡單直接的計算房地產泡沫的方式,是去除掉經濟增長和信貸增長對房價增長的影響。
  我用二線房地產的租售比增速(P/E)來表示房價去除基本面影響后的增速,用信貸產出比的增速(M2/GDP)來表示信貸去除經濟增長后對資產價格的影響,這兩個增速的差就是我們要找的“泡沫”。全部增速都是環比。七個二線城市的GDP數據用X(12)-ARIMA季調消除季節性影響,缺失的16年Q1城市GDP數據通過趨勢外推法進行預測。
  二線的泡沫有多少?
  先從長三角開始。
  南京從16年2月起經歷了泡沫的快速膨脹,2月之前南京泡沫率甚至還是負的。3月南京房價泡沫為9.05%,也就是說南京房價中9.05%的環比增速是不能被基本面和信貸擴張所解釋。
  蘇州和杭州從去年11月到今年1月之間經歷了泡沫膨脹,蘇州在16年1月泡沫一度達到了9.69%,杭州泡沫在15年12月達到了4.73%。但從2月和3月開始,蘇杭明顯降溫,3月蘇杭房市已經沒有“泡沫”,(蘇州泡沫率-0.54%,杭州泡沫率-0.23%)。
  換句話說,雖然蘇州3月房價同比增35.04%,但其漲幅是之前積累的,3月蘇州泡沫已經破滅。相比蘇州,杭州的泡沫并不明顯,一直穩定在基本面和信貸面左右。
  16年3月,東莞房價環比增速里泡沫有18.24%,珠海房價環比增速里泡沫有10.36%。
  珠三角由于地理上離房地產泡沫的前線——深圳更近,受投機的影響更明顯。3月深圳樓市新政出臺和房市調整之后,東莞和珠海的房地產泡沫沖在前頭。
  廈門的泡沫并不明顯,一直穩定在基本面和信貸面左右,3月環比增速中泡沫有1.18%。
  合肥的租金和經濟增長等基本面支撐較弱,3月房價環比漲幅14.38%,其中14.27%都是泡沫。
  價值洼地還是泡沫重演?
  杭州和廈門由于良好的基本面支撐,樓市的泡沫并不顯著。這兩個城市房價的漲幅并不脫離基本面增長和寬松信貸的驅動,杭州和廈門房價上漲可視為二線投資洼地的價值重估,具有較好的投資潛力。
  蘇州房市的泡沫自16年1月的高位下跌,主要原因是樓市調控,蘇州在3月出臺了12個月內不宜超過12%的“樓十條”。據2010年第六次人口普查資料顯示,蘇州常住外來人口總量接近上海的一半,是杭州的近兩倍,在長三角16城市中僅低于上海。蘇州3月環比增速泡沫為負,其房價可受外來務工人群的租賃需求推動水漲船高,在基本面支撐下,蘇州仍有投資價值。
  東莞和珠海承接了深圳樓市3月見頂后的泡沫轉移。而南京和合肥的泡沫持續膨脹,房價增速已顯著超出其各自的基本面增長和信貸增速。這些二線城市當前泡沫過大,投資需謹慎。

 

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