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樓市面臨壓力測試?土地“70年大限”如何破

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-04-29

 

  近日,有媒體報道,溫州有住宅20年土地使用權到期,被當地國土部門告知需繳納高達20萬元、接近房價三分之一的土地出讓金方可續期,引發輿論嘩然。土地“70年大限”問題再度成為輿論焦點。
  專家認為,“溫州土地使用權撞限”雖為特殊時代背景下的特殊產物,卻也是大規模土地使用權到期前的“預演”和“壓力測試”:一方面,《物權法》中“自動續期”表述模糊的問題已難繼續擱置;另一方面,若土地到期續費金額過高,對社會經濟穩定均有負面影響。
  有恒產者有恒心。專家表示,尊重民眾訴求,保護群眾利益,既是深化改革的必然要求,也是國家穩定、社會發展的重要基石。應抓住契機,深化土地出讓改革,做到依法治國與民眾參與相統籌,群眾切身利益與國家長遠利益相統籌,加強頂層設計,系統穩妥解決。
  溫州土地“撞限”:
  各地政府困惑全國業主擔憂
  近日,有媒體報道,溫州部分市民發現,其房屋面臨20年土地使用權到期,當地國土部門表示如辦理續期需花費近20萬元重新購買土地使用權,引發全國輿論嘩然。
  溫州市國土局回應稱:《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿“自動續期”,但“自動續期”該如何續,目前國家尚未出臺相關實施細則;基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循,不能辦理相關續期手續。
  對此,國土資源部火線介入,與浙江省國土資源廳組成聯合調研組,4月20日赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期延長問題。
  “溫州土地使用權撞限”事件并非首例。如深圳國際商業大廈,最早的房產證在2001年就已到期,深圳市出臺相關規定:土地期滿,可按照公告基準地價的35%補繳續期。
  2007年《物權法》正式出臺,規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但由于缺乏細則且未明確是否收費,地方仍以“土政策”對待類似問題。2009年青島在處理類似情況時,以過去一年平均地價為基準,折算至建筑面積60%左右作為續期費用。
  因相關法律不明確,對于因歷史原因形成的“20年土地使用權到期”現象,各地舉措不一。深圳市規劃和國土資源委員會4月19日公開表示,1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地,順延至國家法定最高年期,不用補交地價。北京市國土局、廣東省國土資源廳表示,北京、廣東未出現大規模到期現象,目前住宅建設用地使用權期滿自動續期的具體細則尚未出臺,未來將按照中央統一部署操作。
  記者在各地采訪發現,盡管溫州土地撞限問題具有特殊性,但由于《物權法》對于“自動續期”是否收費并不明確,仍引發大量業主對于“70年大限”后高額收費續期的擔憂。
  天津市民崔先生表示,對于房產而言,地面建筑是隨著時間貶值的,土地是隨著時間升值的,理論上講一套房產70年后的主要價值就是土地價值。如果70年到期后,再收一次接近于整個房價的“土地出讓金”,豈不是相當于自己只是一次性“租”了70年房子?
  上海市民羅先生剛剛于上海市區貸款購置一套住宅,羅先生擔憂地說:“年輕人攢錢不容易,買套房花了全家兩代人的積蓄,總不能剛剛還完銀行貸款又讓業主再買一次吧?”
  此外,記者調查發現,民眾的擔憂主要集中于近年來房價上漲過快,遠遠超過收入增長水平。而面臨土地使用權即將到期的市民,多半為工薪階層,甚至不乏收入偏低群體,一次性繳納高額土地出讓金對他們而言,是個不小的負擔。
  上海金融與法律研究院研究員聶日明認為,在未來住宅的土地使用權密集到期的年份,如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納續期的土地出讓金,或會在社會上引發軒然大波。《物權法》規定土地使用權可以“自動續期”,政府不能無償、強制收回這塊土地。未來應該盡快探討出臺可行的解決路徑。
  “高價續期”還是“無償續期”
  專家認為,在依法治國和深化改革成為時代主題,房產成為居民財富最重要組成部分的今天,土地使用權如何續期問題已無擱置余地。“溫州土地使用權撞限”事件所引發的關注及社會反應表明,若土地到期續費金額過高,難免對樓市穩定甚至社會穩定產生一定影響。
  中原地產首席分析師張大偉認為,住宅土地使用權到期如何續期,是埋在房地產市場的一顆“地雷”。若土地使用權到期后需“高價續期”,房價中隱含的土地價值將逐步顯性化,對當下的二手房價格會有較大影響,部分“剩余使用權”較短的二手房價格或大幅下挫。
  天津社科院社會學研究所所長張寶義認為,房產一直是我國居民最重要的投資渠道,根本原因在于它的“保值性”。如考慮進“土地使用權到期續費”因素,那么房產的折舊速度將大大超過從前。假設土地使用權到期后需要很高的費用續期,則房產將從“保值產品”變成汽車一樣的“貶值產品”,對于保護居民財富、促進房地產市場穩定發展均有不利影響。
  張寶義認為,除70年產權住宅之外,還有大量建設在綜合用地上的50年產權住宅。由于業主此前對土地使用期限問題并不關注,這些期限不同的住宅在價格上相差不大。如因土地使用權續費問題致使期限較短住宅價格“憑空下降”,對于這些業主而言顯然有失公平。
  中國政法大學民商經濟法學院教授薛克鵬認為,若土地使用權到期需“高價續期”,隨著土地使用期限減少,銀行也會降低對房屋抵押價值的評估,對金融系統也會產生一定影響。
  “高價續期”同樣存在現實操作難度。上海中原地產高級研究員盧文曦認為,隨著近十年來房價的快速上漲,房屋價值與業主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用權到期后,需支付“房價三成”甚至更高的土地出讓金來續期,絕大多數家庭將無力繳納。且房屋的產權屬于業主,地方政府不可能因土地到期而剝奪房屋產權,真正落實起來難度也很大。
  破解“70年大限”需頂層設計
  專家普遍認為,有恒產者有恒心,土地問題事關國家根本。相關部門必須在堅持土地國有制的基礎之上,加強頂層設計,實現依法治國與民眾參與相統籌,群眾切身利益與國家長遠利益相統籌。
  薛克鵬認為,當前各界對于“70年大限”的困惑和擔憂,最直接的原因在于《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿“自動續期”,但“自動續期”該如何續卻沒有細則。在加強依法治國和全面深化改革過程中,既要堅決維護和落實物權領域的立法成果,又要對相關成果的模糊之處進行建設性的修補,使改革持續深化,法制更加健全,從根本上解決各界困惑。
  上海華榮律師事務所律師許峰等業內人士認為,《物權法》經過全國人大表決通過,盡管存在不完善之處,但不應由地方政府任意解讀。一些地方政府以《物權法》規定不明確為由,對業主收取土地使用權續期費用,實質上在沒有上位法許可的情況下,憑空增加收費,明顯違背“法無授權不可為”的施政原則。同時,全國人大常委會應以“溫州土地使用權撞限”事件為契機,將當時《物權法》制定時懸而未決的事項加以明確,為今后提供解決框架。
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,土地使用權續期問題涉及上億群眾切身利益,可謂牽一發而動全身。在完善相關立法過程中,需嚴格按照法律程序,切實加強公眾參與和專家認證,使民眾能充分參與到這項國家重大改革中來,做到于法有據、百姓認同。
  專家認為,溫州等地出現的“20年土地使用權撞限”事件與當時土地出讓制度不健全有關,是特殊時代背景下的特殊產物。由于大部分住宅仍是70年產權,全國范圍內的大規模續期會發生在未來50年后。對于“70年大限”問題,應以當前的社會穩定、經濟穩定和政治穩定為底線,切實維護群眾切身利益;長期需前瞻布局,切實維護國家長遠利益。
  張寶義等接受采訪的專家普遍認為,溫州、深圳、青島等地出現的20年產權住宅到期現象,具有一定的歷史特殊性,且涉及的房屋數量較少。建議出臺全國性規定,對當時因政策不完善原因導致的20年土地產權現象實行“特事特辦”,業主以20年前的土地出讓金標準補齊土地價差,或借鑒深圳市做法統一無償順延至國家法定最高年期。
  專家建議,“70年大限”到期后可對土地使用權續期實行“象征性收費”,或無償順延,并統籌未來的房地產稅改革來最終解決土地使用權續期問題。
  上海財經大學教授陳杰認為,作為改革開放近四十年來的重要成就,我國居民絕大多數已經成為有恒產者,免費續期無疑是惠及絕大多數民眾的利好政策。可以象征性收費實現續期,將土地使用權續期與房地產稅改革相結合,住宅土地使用權到期后,原使用人可以自動延續,但需要按照年度每年根據所評估住宅價值的一定比例繳納房產稅,以此填補地方土地財政缺口。

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