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五一樓市冷熱不均 一線城市樓市出現“速凍模式”

作者: 來源:央廣網 時間:2016-05-03

 

據經濟之聲《天下財經》報道,在多地政策收緊的情況下,4月份,百城房價尤其是一線城市房價繼續上漲,讓不少人略感意外。不過記者盤點發現,五一小長假期間,調控效果開始顯現,一線城市旺季不旺,熱點二三線城市火爆異常,樓市繼續呈現分化的局面。

 

一線城市樓市出現“速凍模式”

 

每逢五一,上海都有房展會。但是今年的五一房展會,場面出奇的冷清。從規模上看,本屆展會的展出面積減少了大約六成,以往被房企哄搶的戶外展位更是銷聲匿跡。規模縮水的同時,房展會的人氣也大幅下滑,一名觀展的市民這樣介紹:“因為我們去年也來過,沒想到這次過來人那么少,所以蠻出乎意料的。”

 

而從參展商來看,金地集團、招商地產、萬科、保利這些傳統的地產巨頭都沒有露面,只有綠地集團一家現身。這樣的場面,讓上海易居房地產研究院副院長楊紅旭感嘆,樓市調控開始明顯見效了。

 

楊紅旭:3月25號,上海市出臺新政之后,新房、二手房成交量萎縮,消費者開始觀望。因此,人氣不足也是跟新政出臺后,整個市場觀望情緒濃厚有關系。

 

同為一線城市,深圳樓市的變化更加劇烈。有機構統計,五一小長假的第一天,深圳新房只成交了10套,與以往動輒上千套的成交量相比,這個數字堪稱開啟了“速凍模式”。

 

二三線城市開戶“搶房模式”

 

旺季不旺,有樓市風向標之稱的五一小長假,似乎已經給一線城市的樓市走勢定調。不過放眼全國,部分熱點二三線城市卻呈現出另一番景象。在山東青島,不少樓盤開啟“搶房”模式,多個熱門項目的售樓處火爆程度甚至超過假期中的商場。青島市民王女士和朋友,五一期間就有驚心動魄的“搶房”經歷。

 

王女士:七點開始搶購,我從六點多就開始在電腦前等著,等到開始搶的那一刻一下點上,就成交了。但是我同事那個就比較火爆,差不多有三四十個人搶,然后加四萬多塊錢才買上那套房子。

 

除了青島,杭州、蘇州、海口這些二三線城市,五一期間樓市也都有加速上行的表現。值得注意的是,一線城市和熱點二線城市樓市的分化,除了由于政策調控,還跟投資者的流向有關。上海某房地產商的銷售人員介紹說:“因為上海限購限貸,而蘇州這邊并沒有這個政策,所以引來了一大批上海的客戶,來蘇州買房。這些客戶60%以上都是投資客。”

 

一線城市房價有望年末出現實質性下跌

 

成交量遇冷,一線城市的房價會不會降呢?在分化依舊的今天,如何把握各地樓市的脈搏,讓“因城施策”更加客觀和有效呢?

 

早在4月中旬,不少機構就曾經預測,伴隨成交量的萎縮,一線城市的房價也勢必往下走。但剛剛公布的百城房價指數卻顯示,北上廣深的房價依然堅挺,如何看待這種偏差呢?中原地產首席分析師張大偉認為,這有統計口徑方面的原因。

 

張大偉:這涉及到一個統計口徑和統計標本的原因。整體來看,目前一線城市新房和二手房是不太一樣的表現。新房價格還是處在一個慣性沖高的過程中,而二手房涉及到的稅費會更多一些,的確是價格出現了一個環比的下調。

 

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則預測,一線城市的房價出現整體下行,最快也要等到今年四季度。

 

楊紅旭:從北上廣深四個一線城市整體來看,最快要到四季度或者明年上半年,才會出現房價實質性下跌。主要是因為雖然目前量收縮了,但是全國的樓市依然是逐漸回暖的過程中。一線城市樓市走向會受到全國樓市大體形勢的影響。

 

應對樓市分化格局還需因城施策

 

對于樓市的分化格局,決策層多次強調,要因城施策。但是目前,樓市熱點頻頻切換,堪比股市,政策很容易滯后。深圳本輪房價暴漲,就出乎人們的意料。另外,像南京這樣的城市,由于出現了人口凈流出,之前被認為不能支撐房價的上漲,但目前南京房價依然節節攀升。那么,拿什么作為因城施策的指標呢?楊紅旭認為是房價。

 

楊紅旭:因城施策主要考核的核心指標就是房價,房價過高,房價漲幅過快,樓市過熱就需要收緊政策,因為房價過高暗含著另外一層意思,就是庫存比較低,不需要去庫存。

 

而張大偉則認為,在考慮房價和庫存的同時,還要參考人口的流向和經濟發展的預期等指標。

 

張大偉:其實還是要看人口的導向和經濟發展的預期。從南京這些城市來看,事實上它的人口流入量沒有北京、深圳那么多,但是它的年輕人的比例過高,導致它的房地產市場的需求相對比較多。(作者:呂紅橋)


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