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房地產增長黃金期已過 房價大幅上漲已結束

作者:關新 來源:經濟參考報 時間:2016-05-11

 

  民生證券首席經濟學家邱曉華日前在深圳創新發展研究院就2016年中國宏觀經濟走勢發表了演講。在談到當前的房地產問題時,他表示,雖然房地產增長時期還沒有結束,但是黃金期可能已經結束了。房價上漲趨勢也還沒有結束,但是大幅上漲的趨勢,或者是暴利期已經結束。

  邱曉華指出,從房地產的發展形勢來看,只要工業化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結束,中國的房地產就依然還處于增長期,只是增長率在回落,而不是進入到增長率由正轉負的長期趨勢。從房價的角度來看,主要是因為基本的消費需求依然還比較強烈,改善性的消費需求還更強烈,投資投機性的需求受到了抑制,因此,這樣一個角度來看它還會推動房價上漲。但是房價暴漲暴利的時期已經結束了。一方面,房地產的成本已經大幅上升,它的利潤空間也被成本擠掉了一塊;另一方面,各項政策的完善也相應地壓制了一塊價格的上漲和暴利的獲得,特別是未來隨著房產稅的出臺,一定會極大地抑制投資、投機型的住房需求。因此,也會對這一塊漲價的壓力有一個明顯的抑制。

  邱曉華認為,未來房地產的變化,會隨不同的區域、不同的經濟發展水平、不同的居住環境,而發生差異性變化,一線城市房地產總體上還是處于供不應求的發展狀態,所以漲價壓力始終存在。對于三四線城市來說,目前是供大于求,全國7億多待銷售面積大多數都集中在三四線城市,他們是需求遠遠跟不上供給,而未來來看,需求也不會明顯增加,因為對三四線城市而言,經濟發展的恢復程度,經濟發展未來的增長點遠不如一線城市,遠不如條件更好、產業更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發展局面,但是三四線城市可能會繼續面臨困難,不會發生很快的變化。

  對于房地產什么時候會結束增長,房價什么時候會真正轉入下降?邱曉華認為,工業化、城市化、人口增長,這三個趨勢結束之后就會發生變化。“這三個趨勢什么時候結束?我估計大約需要5—10年。5—10年之后中國的工業化大致完成,城市化也接近了一個相對穩定的水平,中國人口也由增長轉為下降。”

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