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一季度增收易增利難 房企去庫存任重道遠

作者:朱楠 來源:上海證券報 時間:2016-05-13

 

  在上市房企看似靚麗的一季報背后,是其愈加嚴峻的盈利困境。根據上證報資訊統計數據顯示,截至目前,137家滬深上市房企一季度營業收入總額達到2238億元,同比漲幅高達49.4%;平均毛利率和凈利率卻僅有29.3%和7%,同比下降幅度分別為0.57和2.8個百分點,房地產行業增收不增利的格局日趨明顯。
  針對昨天人民日報發文再次定調樓市“不應通過加杠桿"去庫存"”,不少業內人士認為,經過一季度的暴漲,一、二線熱點城市房價已到達階段性高點,在繼續施行差別化調控的政策指引下,上市房企去庫存、保利潤的任務或將更為艱巨。
  營收暴增伴隨利潤率下滑
  從銷售數據來看,上市房企一季報可謂“開門紅”:137家上市房企合計實現營收2238億元,同比上漲49.4%;預收賬款總計11433億元,同比大漲52.5%。但是,上述137家房企一季度凈利潤總額為158.7億元,同比增加幅度僅為8.3%,明顯低于營收和預收賬款的同期增幅。此外,從銷售毛利率和凈利潤率來看,房企盈利能力更是進一步減弱,尤其是凈利潤率,137家房企平均凈利潤率僅為7%,相比2015年同期的9.8%呈現明顯下滑。
  記者發現,在137家上市房企中,一季度仍能保持30%以上凈利潤率的僅有10家,除了特殊原因造成凈利潤率飆升的幾家房企外,幾乎均為城投控股(600649,股吧)、陸家嘴(600663,股吧)、浦東金橋(600639,股吧)、中國國貿(600007,股吧)、海南高速(000886,股吧)等這樣的地方國企或一級開發商。除此之外,其余大部分房企的利潤率出現了非常明顯的加速下調,就連一向被業內視為行業標桿的萬科,其一季度凈利潤率也從去年同期的10.2%滑落至8.6%,在137家房企中排名第53位。
  另外,值得一提的是,在一季度樓市大漲的背景下,仍有39家上市房企一季報出現虧損。
  去庫存壓力不可小視
  上市房企一季度銷售飄紅得益于全國房地產市場的快速升溫。國家統計局數據顯示,今年前3個月,商品房銷售面積24299萬平方米,同比增長33.1%。受到年初降息、首付比例降低和稅收優惠政策的影響,今年一季度普通購房者消費欲望明顯釋放,尤其是一線及部分二線城市表現搶眼,帶動房地產市場整體熱度回升,對部分深耕這些城市的上市房企貢獻明顯。
  不過,值得關注的是,5月9日,人民日報在頭版刊登《開局首季問大勢》一文,通過對“權威人士”的專訪,給當前房地產市場重新定調。文章中所提到的房屋居住功能的定位、高杠桿風險、堅持差別化調控等,在一些業內人士看來,或預示此前部分過熱城市將面臨政策收緊、房價已到階段性高點。對于開發商來說,去庫存還需下苦功,增強盈利能力更是當務之急。
  在《開局首季問大勢》一文中,“權威人士”明確表示:“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化"去庫存",而不應通過加杠桿"去庫存",逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”這意味著,因城施策的調控還將繼續,清理首付貸、嚴格限制二套以上房貸的利率及成數或將被強化執行。
  今年以來,深圳、上海等一線城市調控已經加碼,蘇州、南京等二線熱點城市已出手調控,在很多業內人士看來,不排除還有其他熱點城市小幅收緊調控。這對于部分受益于一、二線樓市暴漲的上市房企來說,接下來去庫存、保利潤的任務更為艱巨。
  中原地產首席分析師張大偉認為,一、二線城市雖然相對樂觀,但如北京、上海等城市豪宅項目過多,也影響房企的去化速度。對于那些高價拿地的房企來說,面對土地成本高企、豪宅市場競爭激烈、調控收緊風險聚集等多重不利因素,趁著市場熱度抓緊出貨或為上策。

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