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去庫存松限購背景下的城市定位與樓市攻略

作者:張天潘 來源:南方都市報 時間:2016-05-13

  廣州市社科院高級研究員,廣東省體制改革研究會副會長,南方民間智庫專家委員會副主席。
  近兩年樓市出現了一些新情況,多多少少跟城市定位有關系。我們從破解城市定位與樓市關系入手,談談全國樓市可能會出現的新特點以及廣州樓市的發展趨勢。
  房地產市場分化趨勢嚴重
  深圳一個小區尚都花園的市場價值高達140億,和中國第五大機場深圳機場148億的市值相當。一個地方的房價合不合理,最主要因素是房價收入比,通常也稱為“房痛指數”。人均可支配收入榜單中,沿海、中部、西部的城市呈現收入級差,長三角和珠三角等地的一線城市收入較高,但是與二線城市相比,一線城市的收入并不高太多,而“房痛指數”卻大幅高于二線城市。例如,在廣州賺的錢,并不比在長沙、成都、重慶、南京等城市多太多,但是房價可能比它們高一倍。而且從總體上看,一線城市交通狀況、霧霾都比二線城市惡劣得多。
  但是為什么大家還是往一線城市去呢?主要是因為一線城市機會遠遠大于二線城市。在一線城市,人們有機會到BAT(百度、阿里巴巴、騰訊)工作,或到主流媒體當記者,可以改變世界,一線城市就算什么都不干,單是自拍也有可能成為網紅,但是在二線城市就影響不到全國。
  這段時間出現了這樣的格局:一線城市房價開始退燒,部分重點二線城市開始補漲,整個樓市出現了新的調整。人們考慮轉向二線城市比如廣州周邊的佛山投資。去年我也去合肥看了,確實它的房價也不算貴,6000多,現在是不是有補漲的空間呢?
  目前來看,一線城市去庫存很多,二線城市去了一點,三線城市還在增加庫存,四線城市賣不動。中央政策方面,住建部部長陳政高說,房地產市場銷售已企穩回升,但是分化趨勢嚴重,庫存嚴重,庫存主要集中在三四線城市。根據統計,中國房地產庫存是7億平方米,三四線城市是比較難消化的區域。二線城市目前成交量漲得不錯,3月份數據同比激增接近百分之百。理想狀況是一線城市可以炒到二線城市、二線城市可以炒到三線城市,這樣將庫存都消化掉。但是令人擔心的是這種熱炒到二線城市就打住了,中央層面希望能炒到三四線城市,然而購買力就在一二線城市之間搖擺,這是當前遇到的困境。一線城市還在高位震蕩,雖然深圳有人在賣房,但是數據顯示3月份還有一點點上漲,二線城市可能會成為領跑者,有的只有幾個月的庫存量,三四線城市可能還在分化或者說筑底。
  政策意愿與人口流向不一致
  按照“十三五”規劃,到2020年中國的常住人口城鎮化率要達到60%,戶籍人口城鎮化率要達到45%,常住人口、戶籍人口是不同的概念。廣州有1600萬人口,廣東省有一個多億的人口。按照比例,廣州起碼一年有20萬人口要城鎮化,每年給外來人口入戶的指標是幾千個,但每年人口增加的數量是30萬到50萬。北上廣深四個一線城市都差不多,每年人口增加數量是30萬到50萬,這比很多國家大城市的總人口還多,而在中國三五十萬人算小城市的人口。
  十八屆三中全會提出戶籍改革,推進農業轉移人口市民化,逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民,全面放開建制鎮和小城市的落戶限制。也就是說鎮和小城市放開,只要居住三年自然就可以將戶口轉過來,不需要積分;有序放開中等城市落戶限制,中等城市可能需要一些條件,比如居住要滿幾年;合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模,廣州屬于特大城市,要嚴格控制。廣州曾經計劃將積分入戶的指標放開,設計一個分數線,達到分數自然就入戶,后來未能推行成,因為這時中央政策要嚴格控制特大城市的人口規模,所以未放開入戶指標。
  中國的人口流向和改革政策是不一致的,按照中央的政策是希望人口都就地就業、洗腳上田,在當地小城鎮城市化了。但是人們的選擇是不一樣的,這涉及到中國城市的資源稟賦因素。美國很多人口居住在小城鎮,小城鎮的基礎設施和大城市沒有什么差別。我曾經在一個鎮待過,那個鎮就是一個學校,這個學校理工學科排在全美第四,一個鎮就是一條街,但是基礎設施都非常好,是城市化的生活。我有一個同學本來在甘肅的大學,在當地屬于比較有權威的教授。但是后來他委曲求全,調動到北京一個很差的大學當教授,為什么這么干呢?因為他的小孩成績在甘肅只能讀很普通的大學,但是在北京沒準就讀北京大學了,這就是資源不平等,城市資源稟賦不同,所以人口流向和改革政策存在出入。
  如果中國省會全部遷到小城市去,比如說廣東的省會遷到肇慶、河源,對房價會有什么影響?中國所有的大學都往小城市搬,或者大學城設在小城鎮,又會是什么樣的格局?這樣大家都會往小城鎮居住,中國人的生活方式會發生改變,大家更愿意往小城鎮跑了,這就是資源的重新組合。
  當然這種設想實現的可能性不大,中央政策對房價、樓市的開發都會帶來很深遠的影響。最新出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示,中國農民工流向地級以上城市的占70%以上,流向小城鎮的不到10%,大部分人去了大城市。大家也可以問問農村的親戚,問他們進入城市要到哪里。他們都是想去大城市,實在不行才會進入當地的小城鎮。
  去庫存任務與放松限購沖動的矛盾
  今年的全國“兩會”之前,廣東省發布了關于供給側結構性改革的總體方案以及五個配套文件。根據省政府的政策,還分解了任務單,21個地級市,每一個市化解多少,也搞了一個表格出來。廣東省出臺這個方案的內在邏輯是什么呢?就是要在三年之內,也就是2016年到2018年化解2000萬平方米的庫存。全省21個市負責化解1000萬平方米,收購和長期租賃,出租給有需求的人群,再來化解1000萬,就是政府收購上來的保障房。
  我認為可能會出現這樣的情況。首先就是調整限購的區域。花都和南沙應該是首先可能會調整限購政策的區域。第二個可能會考慮現在黃埔的蘿崗,也就是原來的蘿崗區范圍,還有白云區北二環以北那一塊,因為那里跟花都差不多。如果說部分限購取消的話,可能是這樣幾個地方。在不限購的地方是不是可以恢復購房入戶?因為要增加幾百萬人口,這些人都沒有戶口也是問題。
  但是此時遇到了中央政策。住建部部長3月5日全國“兩會”期間公開表示,住建部對于一線城市房價變化高度關注,正和北上廣深四個城市密切聯系溝通。城市之間的分化越來越嚴重,一二三線城市大不一樣。待售面積很大、庫存量很大,庫存增速很大,但是對于一線城市調控,嚴格實施限購政策,這就導致地方沒有辦法放松了。
  新背景下置業和投資如何選擇
  世界級的名人會去上海買房,但是這部分人愿意來廣州買房子嗎?按照中央的設計,上海是人民幣國際化的中心,上海是世界的上海,原來叫東方巴黎。廣州怎么樣呢?廣州是不設防的城市,誰都可以來誰都可以生活下來。廣州實際上在世界上也有名氣,號稱第三世界的首都,比如有很多非洲人。廣州是最市民化的城市,家家都好像有一點錢。廣州人從來沒有什么不好意思做生意、不好意思下海,覺得下海很正常,但是在內地早些年大家覺得不好意思,廣州有一句話說是一鋪養三代。同時,不像中國內地絕大多數省份的省會,什么都是第一,很多富人到省城買房,這呈現出來的是城市首位度。而廣州不是這樣的,廣州這部分人有可能去深圳買房子。珠三角的居民基本上就是在本市買房子,因為每個鎮都差不多,在鎮上生活就挺好,不用一定搬到大城市里。所以珠三角城市的首位度不高,廣州的相對房價就很難跟那些城市相比較。
  如何置業和投資,有一句話說買房子是地段地段還是地段,但是我覺得不一定。現在全球化了,首先可以選擇國家,人們可以選擇到哪一個國家買房子。美國除了少數幾個城市比如紐約,大部分都比中國大城市的房價低,而且是無限產權的,很多中國人去國外買房。而且買房只看地段不看區域,可能會遇到有些地方現在好、長期來說會衰落的情況。
  現在置業買房,時機方面,要看是投資還是居住。什么時候買房子好?我認為如果是居住,現在可以買,別等了;但是如果說投資,還是要穩一點,不要全都是房子和股票,有一點股票、有一點房子、有一點保險,這才是比較合理的。
  政策方面,目前來看至少短期內廣州放開限購不可能,限外可能有所松動,怎么松動法?比如說會不會對港澳臺人士優先松動?然后再考慮松動積分入戶或者是社保個稅的年限?還有房地產稅,現在來看又要推遲了,不管怎樣這還是一個話題,到底什么時候推出,原來預測是2018年,現在看來還沒有譜。
  規劃方面,珠江新城當時去買房的人也是在頭疼,最早的樓盤南國花園、新城市海濱花園,很多人是冒險去買的,因為旁邊都是水田,2800的地價,確實很便宜,但是交通不方便。但是誰知道亞運會都修通了,中軸線、花城廣場一修,幾大公共建筑一建起來,價值馬上提升。所以,有重大市政設施建設馬上就可以改變區域的形象,政府會出面搞環境,這就是借力打力。
  開發商的品牌也要考慮,起碼在房地產低落的時候品牌開發商比較不容易出問題。曾經全國到處都是爛尾樓的年代,那是很恐怖的。選擇在一個城市投資的時候也要看它今后的定位。廣州是機遇之城,從幾個方面來看廣州是有一定可靠性,包括智力資本和創新、技術成熟度、區域重要城市、健康安全與治安、交通和城市規劃、可持續發展與自然環境、文化與居民生活、經濟影響力、成本、宜商環境等10個標準來看廣州還是非常不錯的。廣州現在是定位國際航運中心、國際航空樞紐、國際創新樞紐,這三大樞紐是廣州正準備打造的品牌,應該說今后城市的提升空間還是比較大的。
  此外還有不確定因素,比如經濟走勢如何,房地產稅征不征、如何征,國家稅制怎么改革,人口政策、老齡化、戶籍政策、土地政策等改變會帶來怎樣的影響。其他方面,比如說戰爭、瘟疫,可能性不大。另外技術革命,比如機器人如果發展到家里,可能又會產生新的變化。車現在是無人駕駛,今后會不會有飛車?這就不會有交通堵塞了。這些技術革命是還無法預測的。

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