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我國商品房預售制度的歷史與現狀

作者: 來源:廣東房地產網 時間:2016-05-13

 

  (一)商品房預售的定義及起源
  房地產預售亦稱商品房預售,是指開發商在開發的商品房尚未竣工之前,把房地產根據設計圖紙和土地測繪原則分成若干個單位(以圖紙標明)后分別預售給購房者的行為,它相對于一般的現房買賣,被稱之為期房買賣。我國對于商品房預售的法律定義出現于建設部1994年頒布的《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》第二條:“本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。”
  我國大陸的商品預售制度是從深圳開始的。1983年,深圳經濟特區敢為天下先,借鑒香港的“賣樓花”制度,首先提出了商品房預售概念,不過由于當時房屋并未商品化,而且深圳是特區,總有與眾不同的事物和制度在嘗試,故深圳所提出的這個概念并未引起社會的廣泛重視和參與。此后,廣東省于1993年正式立法推出商品房預售制度,頒布了《廣東省商品房預售管理條例》。
  (二)我國目前的商品房預售制度
  1.商品房預售的一般法定條件
  根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定,商品房預售應當符合下列條件:
  ①已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。
  ②持有建設工程規劃許可證。
  ③按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期。
  ④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
  2.取得《商品房預售許可證》的條件和程序
  房地產企業只有具有法律規定的商品房預售條件,并按照法律規定程序取得《商品房預售許可證》后,才能實施商品房預售行為。未取得商品房預售許可證的,不得實施商品房預售行為,若實行了預售行為,該行為應為無效。《城市房地產法》第六十七條規定,不具備商品房預售條件而預售商品房的,由縣級以下人民政府房產管理部門,責令其停止預售活動,沒收違法所得,可以并處罰款。
  建設部于1994年11月1日制定了《城市商品房預售管理辦法》。該辦法規定房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》,應當向市、縣房地產管理部門提出,并應提交下列證件和資料符:①開發經營房地產的營業執照和資質等級證書;②建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件;③工程施工進度計劃;④投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料;⑤商品房預售方案。預售方應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖;⑥需向境外預售商品房的,應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。申請辦理預售許可證時,預售方除了應提交上述材料之外,各地還規定了其他一些應提交的材料。
  房地產管理部門在接到開發企業的申請后,須查驗各項證件和資料,并到現場查驗,經審查后,應在接到申請后10日內核發《商品房預售許可證》;向境外預售的,應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例,向承購人出示。

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