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“租購并舉”攪動樓市 稅收優惠政策將出臺

作者: 來源:每日經濟新聞 時間:2016-05-17

 

  繼今年3月,“建立購租并舉的住房制度”首次進入李克強總理的《政府工作報告》后,5月4日,國務院常務會議提出包括鼓勵個人依法出租自有住房、推行統一的租房合同示范文本等促進住房租賃市場發展的措施。
  中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強對《每日經濟新聞》記者說:“目前房地產企業進入租賃市場的意愿不足,對居民個人來說,仍然愿意買房,租房只是作為暫時過渡。發展租賃市場,需要政府一定的引導。”
  鼓勵個人依法出租自有住房
  在5月6日的新聞發布會上,住建部副部長陸克華介紹,國務院常務會議已原則通過鼓勵租賃市場發展的六項措施,即培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、稅收優惠和鼓勵金融機構加大支持,以及加強住房租賃監管。
  在陸克華看來,發展租賃跟階段性去庫存有關系,但并不主要是出于去庫存的目的,例如北京和上海并不存在去庫存的問題,可是特別需要發展租賃市場。
  柴強對記者說:“房地產行業一般會經歷三個階段,一是以房地產開發建設為主,二是以存量房投資和交易為主,三是房地產證券化。發展租賃市場也意味著我國房地產行業出現拐點。”
  實際上,早在2003年出臺的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》就提出住房租賃。但與發達國家租房占比達到40%到60%相比,我國仍以自有住房為主,自有率達到80%到90%。
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者說:“此次高層提出的措施擊中了租賃市場裹足不前的痛點,其核心就是增加租賃房源、規范市場管理、保障交易各方的權益,從供給側方向出發進行改革,發展住房租賃市場。”
  具體來看,在增加房源方面,國務院常務會議提出,支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務,并且還鼓勵個人依法出租自有住房,以及允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
  據陸克華介紹,對依法登記備案的住房租賃企業、機構,包括個人,給予稅收優惠政策的支持,相關文件很快會出來。
  據柴強介紹,目前住房租賃企業的稅費負擔大概在17%左右,成本高導致企業進入租賃市場的動力不足,國務院的優惠政策推出后,行業有望迎來發展的春天。
  推進房產投資信托基金試點
  在嚴躍進看來,目前一線城市租房需求都很旺盛,如果盤活各種類型的存量房,能夠增加供給,解決現在租房難的問題,特別是鼓勵個人出租自住房,實際上是鼓勵住房投資行為,這對于后續房地產市場的投資行為也有引導作用。
  實際上,房地產市場并不單純是房屋的修建和交易,還涉及到所有權的買賣、租賃,房地產的抵押貸款等內容。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱,發達國家的房地產業占GDP的比重高達12%,中國目前還只有6%,因此中國的房地產業還有很大發展空間。在一級土地市場、二級增量房市場、三級存量房市場已具有一定規模的情況下,四級市場將成為中國房地產業的又一個突破點。
  陸克華也稱,我國專門從事住房租賃的企業還不多。“企業普遍反映算不過賬。住房租賃資金收益率較低,資金回籠時間長,但是房地產貸款期限一般只有三五年,企業沒法做租賃經營。”
  記者注意到,目前租賃行業2%~3%的租金收益率與房屋直接出售相比的確沒有收益上的優勢,房地產企業高舉債的開發模式也不利于企業從事租賃經營。
  在柴強看來,在同一個時間點上,租金和售價比較,出租沒有優勢,但是如果錯開時間來看,租金回報還是不低的。因為租金上漲,五年前購買的住房,現在用來出租,收益率就會高一些。當然,這就需要一個較長時期的金融支持和融資計劃。
  在5月6日的新聞發布會上,陸克華再次提及,為租賃企業提供金融方面的支持。例如,支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點,拓展直接融資的渠道。
  “推進REITs試點,能夠為房地產企業提供長期穩定的投資資金,符合租賃市場的經營特點,能為企業進入租賃市場創造條件。而且我認為,以房屋租金為基礎的REITs也能豐富投資渠道。”柴強對《每日經濟新聞》記者說。

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