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房價上漲及地王頻現 專家:去庫存要有前瞻意識

作者: 來源:第一財經日報 時間:2016-05-19

 

  作為供給側改革“三去一降一補”五大任務之一的房地產去庫存,近期似乎淹沒在房地產投資增速回歸、房價上漲以及地王頻現的聲音之中。
  國家統計局發布1~4月全國房地產開發投資和銷售情況顯示,當期全國房地產開發投資25376億元,同比名義增長7.2%,增速比1~3月份提高1個百分點,連續4個月上漲,較去年全年增速的1%,大幅回升6.2個百分點。房地產數據回升甚至成為4月份經濟數據全面回落中少有的亮點。
  同時,繼去年底今年初一線城市房價上漲之后,近幾個月二三線城市房價開始抬頭并加速上漲,其中4月份環比漲幅較高者惠州、昆山,漲幅在6%以上;中山、廈門、蘇州漲幅超5%,廊坊、珠海、東莞則達4%以上。這些城市除了蘇州、廈門為二線城市外,其他均為京滬深周邊地區。
  與房價上漲相伴隨的是土地成交量倍增。統計顯示,二線城市4月成交經營性土地2422萬平方米,占總成交比高達80%。環比上升10.7%,同比上升41.7%;土地出讓金則高達1135.6億元,同比上升280.4%,環比上升38.4%,土地價格出現暴漲。房地產開發企業房屋施工面積、房屋新開工面積等房地產建設的多個典型指標也全面復蘇。
  在一線城市上漲帶動下,一些人口呈現凈流入狀態的二線城市有一定的上漲動力,尤其還有地王頻現的刺激。不過在經濟下行壓力漸大、資產配置荒背景下,投機因素助推亦不可忽視。
  更值得警惕的是,昆山、惠州等一線城市周邊地區的非理性上漲。以昆山為例,今年4月同比漲幅達到50%,已超過同期上海,而昆山上漲的主因,乃上海“3·25”限購新政后的“外溢”,這其中投機因素不可小覷,因為不限購,“上海客”瘋狂進入昆山樓市,有的甚至一次性購買好幾套,押注價格上漲。同樣的情況也存在于上海周邊的嘉善、平湖地區。因為臨近上海,加之開發商借助軌道交通預期造勢,上海周邊房價今年以來呈現量價齊升。深圳周邊的惠州、東莞,以及北京周邊的廊坊,也庶幾近之。
  短期來看,這些城市房價的上漲有銷量支撐,但由于其中投機因素過多,如今中國人口增長已步入拐點,一旦人口導入未能跟進,房產開發又持續不斷,很容易造成新的庫存。與此同時,一定意義上而言,房產從開發商賣給了投資者并不是真正的去庫存,只是將庫存轉移而已。正如《人民日報》發表權威人士談話所指出,房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化“去庫存”。
  以史為鑒,回顧三四線城市房地產高庫存由來,很大程度上是2010年左右在樓市供需已趨平衡的背景下,地方政府在表面上繁榮的房地產市場面前未能保持冷靜,繼續維持土地財政,由于此后數年供需持續失衡,以致釀成房地產高庫存這一經濟難題。因此,面對當前上述地區房價的非理性上漲,一方面需要采取措施限制投機性需求;另一方面,地方政府應將土地出讓控制在合理范圍,不可圖一時之財政收入,重走土地財政老路。
  房地產去庫存既是供給側改革的重要含義,也是一項歷史性任務。當前房地產行業各項數據的復蘇,雖然對經濟下行起到了一定程度的“托底”作用,但依靠房地產拉動并不符合經濟轉型升級的內涵,應該清醒看待。

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