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全國樓市或出現大逆轉

作者: 來源:信息時報 時間:2016-05-19

 

  續上海、深圳出臺樓市調控之后,作為二線城市的蘇州也將加入調控大軍行列。此外,在“3·25”新政的持續影響下,上海、深圳樓市持續看跌;一線城市樓市供求關系逆轉,呈現供大于求態勢,出現明顯降溫。業內人士預測,部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險,未來樓市可能出現大逆轉。
  蘇州樓市調控政策欲出臺
  據業內人士透露,5月17日下午,蘇州市政府舉行了例行會議,主題就是穩定房地產工作。會議通過了限購方案,擬于5月23日公布、24日執行。主要內容包括,購房者須滿足繳納社保1年以上,個人所得稅繳納2年以上,另推出買房者居住證需滿1年等硬性規定,以防炒房和補繳社保。
  由于是限購政策出臺的前夕,土地拍賣也暫停。5月17日,蘇州市國土資源局掛出《蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓使用公告》稱,該局于4月20日掛牌的5幅地塊,由于規劃優化原因,經市政府批準,暫緩出讓。5幅地塊有3幅分布于姑蘇區,1幅位于相城區,1幅位于高新區。
  根據趕集網提供的數據,從2010年到2016年,蘇州房價唯一下跌過的年份是2012年,當時同比跌幅為8.95%,其他年份都保持不同程度的上漲態勢。2016年1~4月蘇州各個區的房價及相比2015年的漲幅分別為:姑蘇區21886元/平方米,42.84%;吳中區14877元/平方米,30.79%;相城區13204元/平方米,31.31%;新區16430元/平方米,32.97%;園區26620元/平方米,43.23%。
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,蘇州限購政策肯定能夠抑制房價的上漲,進而使得近期房價下跌。部分房企會有加快出貨的需求。另外,可能對于部分近期蘇州拿地項目的房企來說,會有一點擔心,因為可能會使得蘇州市場步入降溫周期通道中。
  一線城市政策效力繼續發酵
  在二線城市樓市高溫、預期出臺新政的同時,一線城市的政策威力持續產生作用。易居房地產研究院日前發布《易居七彩快報之一線城市》顯示,4月份,北上廣深4個城市新建商品住宅成交面積分別為80萬、94萬、114萬和25萬平方米,環比增幅分別為9.0%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分別為-12.1%、-24.2%、34.1%和-39.0%。環比方面,上海成交量腰斬了一半還多,深圳也下跌近5成。
  成交價格方面,一線城市新建商品住宅成交均價為28008元/平方米,環比下滑6.8%,同比上漲15.2%。除了北京之外,3個一線城市樓價環比下跌幅度分別為-1.5%、-0.1%和-3.0%。安居客負責人分析認為,4月新房成交價格的下滑主要有兩方面原因:一是由于4月份集中供應的多為剛需型產品,成交結構調整致價格下滑,加上上海、深圳限購后,過熱的需求受到壓抑,致使中高端產品成交出現降溫;二是由于上海等城市控制高檔項目的預售許可證發放。
  觀點
  未來房企或面臨轉折
  近期,人民日報刊登權威人士《開篇首季問大勢》采訪文章,在提及房地產時,多次預警一、二線城市房地產價格上漲過快、過度杠桿和刺激帶來的房地產泡沫風險等,透露出未來中國樓市將延續去庫存的基調,房地產將回歸自住型功能。
  嚴躍進預測,后續幾個城市或有收緊政策或者限購重啟的可能,包括南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州等7個城市。這些城市近期或受蘇州市場影響,加快購房節奏,進而上演暴風雨前的最后一幕購房瘋狂潮。
  去年至今年年初,全國樓市大熱,不少房企加大了土地儲備,甚至不惜重金拍下地王。不過同策咨詢研究部總監張宏偉認為,當企業擴張的盲動性與市場調整期相遇時,或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時,企業資金面的需求與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下,企業的層面就會表現出資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收購股權,面臨命運的轉折點。因此,不惜一切代價挺進一、二線核心城市的戰略并不可取,如果在未來開發節奏中沒有踏準市場節拍,很有可能遭遇企業運營層面的最大風險,最終或面臨破產或收購的風險。

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