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二線地王井噴背后的資本力量:上市房企不差錢

作者: 來源:上海證券報 時間:2016-05-20

 

  截至5月15日,包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計21城,2016年共有110幅土地陸續產生了地王,它們在“高單價、高總價、高溢價率”的“三高”指標中,至少符合其中一條。而細察這些地王背后的資金推手,記者發現,上市房企是最主要的地王制造者。
  半年不到,已經誕生110個地王,2016年的“地王潮”來得比往年更快、更猛。
  繼年初一二線城市一輪房價暴漲之后,樓市之火不出意料地燒到了土地市場。5月18日,保利地產以54.5億元總價一舉奪得上海周浦住宅用地,溢價率近300%,創下上海外環外土地樓板價5.5萬元/平方米的新紀錄;5月19日,遠離上海市區的崇明長興島,兩幅住宅地塊被泰禾集團以47億元總價、1.5萬元/平方米的樓板價摘得。
  與往年地王主要集中出現在三、四季度不同,今年的“地王潮”來得特別早,也異常兇猛。自3月份各地市陸續公布土地出讓計劃后,隨著熱點城市打開供應,4月、5月土地市場即呈現地王井噴、高燒不退的現象,在那些市場需求旺盛、庫存低位的二線城市,更是屢創地王紀錄。
  記者整理發現,截至5月15日,包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計21城,2016年共有110幅土地陸續產生了地王,它們在“高單價、高總價、高溢價率”的“三高”指標中,至少符合其中一條。而細察這些地王背后的資金推手,記者發現,上市房企是最主要的地王制造者,其中不僅有融創這種一貫的激進派,連萬科、綠地、招商等一向以穩健見長的A股龍頭房企,也在今年頻頻制造地王。
  瘋狂之后是迷茫。動輒超過100%甚至400%的溢價率令人咋舌,一擲千金的背后,除了上市房企錢袋充盈、融資順暢的底氣,也不乏土地供應“僧多粥少”之無奈。
  二線城市地王井噴
  今年已注定成為歷史上地王最多的年份。
  克而瑞房地產研究中心數據統計顯示,截至5月15日,包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的共計21個重點城市,今年以來已產生總價、單價或溢價率地王數量達110幅,而在上一個“地王年”2013年,全年也不過拍出60幅地王。
  由于一季度各地土地供應計劃尚未公布,加上春節影響,土地市場供應寥寥。時至4月,隨著各地供應開閘,土地市場逐漸升溫,4月已有24塊土地溢價率超過100%,誕生了12幅總價地王;到了5月,在蘇州、南京、合肥等二線城市帶動下,土地市場熱度更高,半個月即誕生了8塊單價地王,有地塊溢價率甚至達到400%的驚人幅度。
  地王井噴之年,必然伴隨著地價的快速上升,這一點在今年表現得尤為明顯。不僅單價地王價格飆升,如葛洲壩南京地王、融創泗涇地王的樓板價均已超過周邊項目在售價;就連資金沉淀量大、開發周期長的總價地王也多為高溢價成交,“面粉貴過面包”成為常態。
  克而瑞數據顯示,4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%,絕大多數地塊溢價率都超過80%。其中又以南京最多,入榜地塊多達6幅,地區熱度可見一斑。以上周南京新晉單價地王為例,葛洲壩以110%溢價率競得河西中部G14地塊,折合樓板價為4.5萬元/平方米,時隔4月之后再度刷新南京地王紀錄。而4.5萬元/平方米的樓板價,也超過目前河西所有項目的在售均價。
  細數4月份以來“三高”地塊分布,49個地塊分布在14座城市,其中40幅位于二線城市,尤以蘇州、南京、合肥、杭州四市最為集中,分別有13幅、9幅、7幅和5幅,區位上的“二八”現象頗為顯著。而一線城市共拍出7幅“三高”地塊,少于二線城市。究其原因,除了因近期政策面收緊之外,更重要的是因為供應量的減少。4月份以來,一線城市一共只出讓了12幅經營性用地。
  龍頭房企頻造地王
  上證報記者整理發現,這110幅地王的制造者多為上市公司,令人訝異的是,連萬科、綠地、招商等向來以風格穩健、風控嚴格著稱的A股龍頭房企,亦成為今年地王制造者。
  向來號稱不拿地王的萬科,今年也忍不住出手了。5月12日,杭州紫金明珠地塊經過28輪競價,最終萬科以14902元/平方米競得,114%的溢價率在杭州主城已5年未見,同時也創下了萬科在杭州拿地歷史上的最高溢價紀錄。而就在去年紫金板塊第一個出讓項目,中國鐵建·西湖國際城樓板價僅為8510元/平方米,萬科以高出中國鐵建75%的價格成為“紫金明珠”的第二個買主。
  而擅長通過與政府合作及二級市場并購獲得高性價比土地的綠地集團,今年也啟動了招拍掛市場的“地王模式”。2月23日,北京年后首場土地拍賣會,綠地集團以總價39億元、配建15000平方米自住房競得北京五環外黃村地塊,樓板價高達4.7萬元/平方米,超過了區域內所有在售物業售價,成為名副其實的地王,預期上市后單價將超10萬元。
  就連在深圳土地儲備豐厚的招商蛇口,也在其他城市頻頻出擊。3月18日,南京土地市場猴年首拍,招商就以48.2億元力克22家開發商,競得鼓樓區熱河南路客車廠地塊,29899元/平方米的成交樓板價也成為當時南京城北的新單價地王。5月5日,招商蛇口又斥62億元巨資摘得2宗位于北京昌平區南邵鎮的住宅地塊,樓板價3.5萬元/平方米,超過當地新盤2.5萬-3萬元/平方米的在售價格。幾天后5月12日,招商蛇口又以13.8億元拿下杭州鐵路北宅地,溢價率106%,樓板價15268元/平方米。
  保利融創雙雄稱霸
  最令人側目的是央企保利地產。雖然在幾家A股龍頭房企中,保利相對激進,但像今年這樣屢屢大手筆拿地仍是罕見。
  3月18日,南京浦口G03地塊經過46輪激烈競拍,最終保利地產以31.2億競得,樓板價22320元/平方米,溢價率達到163%。4月22日,經過253輪競價,保利力壓陽光城以總價54.26億元競得福建廈門2016TP02地塊,樓板價25838元/平方米,溢價率150%,成為廈門島外單價最高和廈門總價最高“雙料地王”。4月28日,保利地產又以19.44億競得合肥瑤海區E1603地塊,樓板價12180元/平方米,溢價率高達383.33%,再次刷新瑤海單價地王新紀錄。就在5月18日,保利再度震驚業內,上海浦東新區周浦地塊被保利以54.5億元的總價、296%的溢價率奪得,實際可售面積部分的樓板價高達5.5萬元/平方米,將未來上海外環外公寓售價拉升到8萬元/平方米的新高度。
  實際上,保利今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場幾乎從未缺席,制造了多幅“三高”地塊,溢價率都在150%以上,甚至達到驚人的近400%。僅這幾幅“三高”地塊的獲得,保利就付出160億元的代價,可謂財大氣粗。
  而從獲取地王的數量來看,據記者統計,今年最瘋狂的地王制造者還不是保利,而是H股上市的房企融創中國。這家以激進為特色的房企,在接連并購綠城、佳兆業、雨潤地產均未果的情況下,手持現金四處出擊,不僅去年接連通過二級市場并購獲得了成都、西安等二線城市的核心資產,更是在今年接連在8個城市陸續制造出8個地王。
  今年1月25日,融創中國在同一日內拿下佛山和杭州兩幅高價地塊。1月29日,又在南京斥資36.6億元、溢價率105%摘得棲霞區城北住宅地塊。2月2日,融創在寧波以28億元總價摘得江東新城核心區地塊。同月26日,又奪得東莞清溪鎮地塊,創下322%的超高溢價率。3月24日,在大熱的合肥土地市場,融創出手以400%的駭人溢價率奪得合肥政務區商住地塊。4月29日,又以溢價率151%摘得無錫惠山地塊。5月11日,融創更是以溢價率112%、總價30億元、高達3.8萬元/平方米的天價拿下上海松江泗涇地塊,引得業內一片驚嘆。僅這8幅地塊融創共斥資150億元左右。
  錢倉充盈添底氣
  地王頻出的背后是上市房企不差錢。
  “資金面相當寬松、財務狀況普遍良好,細察這些上市房企的資金狀況,目前都頗為健康。手上有錢、融資通暢,是上市房企成為地王主要制造者的重要原因。”克而瑞房地產研究中心分析師朱一鳴告訴記者,對于這些大型上市房企來說,這不僅意味著有充足的資金拿地,也意味著即便有幾塊地價格過高甚至套牢,也不會造成事關生死存亡的影響。
  根據A股上市房企一季報數據顯示,萬科、保利、招商、綠地四家房企目前手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元,各家都有幾百億現金在手,可謂糧倉豐裕。從凈負債率來看,四家房企分別為19.3%、85%、16.3%和369.4%,除綠地由于去年剛剛借殼上市,目前財務數據尚有遺留問題等特殊原因外,其余房企凈負債率均相當安全,尤其是萬科和招商,已經到了偏低的程度。而從現金與短期有息負債比來看,除綠地目前為0.66,低于1之外,其余三家房企這一比數分別為2、1.06和16,尤其是招商,其手持現金總額幾乎與有息負債總額相當,實在不差錢。
  不僅龍頭房企,不少在二線熱門城市長期深耕的區域型上市房企,也由于資金面良好,而成為當地土地市場的重要勢力。例如合肥當地房企合肥城建,一季報顯示其凈負債率僅為35%,現金與短期有息負債比超過8,合肥樓市一季度熱銷、房價暴漲,當地房企成為最大受益者,資金面充裕。
  看似瘋狂的地王制造者融創,事實上也有理性的一面。根據公司2015年年報顯示,截至2015年年底,融創中國手持現金270億元,凈負債率76%,現金與短期有息負債比高達2,資金面寬裕。今年公司還簽訂了4.6億美元、為期36個月的定期貸款融資協議,這也是公司今年以來瘋狂拿地、頻頻制造地王的底氣所在。
  不僅手中有糧,A股融資渠道的打通、造血功能的恢復,更令A股房企心中不慌。上證資訊統計數據顯示,這110幅“三高”地塊的受讓方中,有18家A股上市房企,其中有13家在A股房企再融資開閘之后實施了定向增發或公布過定增預案,募資總規模達1768.6億元。就在5月18日,泰禾集團剛剛公布其第二次定增預案,計劃募集資金不超過98億元。緊接著第二天,公司就豪擲47億任性摘取上海長興島兩幅地塊。泰禾今年還拿下了蘇州、佛山兩大熱門城市高溢價率地塊。
  除了定增“補血”,發行公司債也是上市房企再融資的重要利器。據記者不完全統計,僅2016年以來,上述A股房企發行的公司債包括:綠地控股發行100億元公司債;保利地產發行50億元公司債,且利率僅2.95%再創新低;中南建設發行不超過48億元公司債已獲證監會核準。
  由此可見,2016年地王的井噴現象,與資本市場的“資助”密不可分。需注意的是,部分城市過熱的土地市場已引起政府警惕,一旦土地市場熱度與樓市形成共振,恐將引發新一輪調控。回顧十年房地產發展歷程可以發現,大多數的地王都出現在樓市上升期的頂峰,隨之而來的往往是調控和漫長的煎熬。

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