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地王頻出邏輯:行業整合背后的資源爭奪戰

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-05-23

 

  5月20日,泰禾集團以57.2億總價、15671元/平方米樓面價拍下深圳坪山商業用地(G11336-0066宗地),溢價率約74.23%。這對比5月19日,該集團以47億元總價、1.5萬元/平方米的樓板價拍下上海崇明長興島兩幅宅地,并不算過激。此前泰禾剛剛發布擬定增98億的預案。
  一二線城市頻頻冒出的地王,以高溢價率、樓板價超出周邊在售房價兩大特點,正在刷新房企過往的拿地邏輯,背后恰恰反映了行業大分化、大整合、大并購的趨勢。
  據克而瑞研究中心不完全統計,“水電系”央企魯能、電建、葛洲壩成為了手筆大過閩企的“地王買手”,今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等熱門二線城市花費237億元,獲得9幅地塊。
  上海易居房地產研究院總監嚴躍進指出,按照目前月度銷售面積來統計,3-4月份至少創造了比預期高一倍的銷售,從這個角度看,房企拿地的潛在可用資金是上升的;而房企也可能考慮通過定向增發、引入新的機構投資者進入等方式進行項目開發。
  區域分化
  中信證券一份研報指出,三四線和一二線城市項目的盈利能力差異加大,品牌溢價、融資和拿地的優勢鞏固了大企業的規模優勢,產業分化嚴重。一些大中型公司積極探索地產相關領域,不僅期望找到新盈利增長點,也期望借此增加地產項目產品溢價,降低拿地成本。過去一段時間,一些中小公司順應資本市場熱點,跨界地產無關領域,取得了短期估值上升,但長期意義存疑,最終還是要以傳統的拿地開發為主要盈利模式。
  另一方面,區域分化導致企業分化。中國指數研究院對納入觀察的百城中三線城市房價對比發現,2011年4月相比2016年4月平均房價共下降0.5%。因此較大比例布局在這些地區的房企也受到影響。比如,榮盛發展的布局較多偏向三四線城市,2013年-2015年其毛利率分別為35.4%、33.3%、28.5%,凈利潤率分別為16.3%、14.9%、11.0%。業績增速也在2015年出現了歷史罕見的同比下滑。
  二線城市地價卻在快速上漲。2010年-2015年,南京出讓的所有住宅類建設用地總體溢價率為23.7%,但2016年一季度這一數據升至105.8%。合肥在2010年-2015年整體住宅類建設用地溢價率47.9%,但2016年一季度達到267.8%。相對來說,2015年拿地較多的公司表現可能更加優秀,2015年底土地儲備不足、2016年拿地較多的公司可能壓力較大。
  在地價不上漲的區域,又普遍存在存量供給過剩問題。長期而言對企業毛利率可能帶來壓力。中信證券分析師指出,這就不難理解房企拼命在能夠獲取高利潤的城市拿地了。
  保利地產在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月終于通過奪得在深耕區域寶山的大場地塊回歸,再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊,半年多已在上海耗資百億。而上海,正是與保利地產同集團、不同團隊的保利置業總部所在,亦是二者唯一銷售規模勢均力敵的一線城市。
  如果說保利地產此前的保守是為了規避同業競爭,那么在央企整合大年,希望占據整合主導權的保利地產對上海重金投入在情理之中。
  資源爭奪戰
  一名業內資深人士表示,央企拿地背后的原因也可以看作是拿地越多,在整合時就擁有更多籌碼。
  21家被允許從事房地產業務的央企中,水電系(魯能、電建、葛洲壩)和鐵路系(中鐵、中鐵建)在房地產板塊的投入力度變化最為明顯。一方面,在提央企效率、避免同業資源浪費的大趨勢下,職能相近的央企極有可能從集團層面合并,如五礦集團已被整體并入中冶集團,房地產業務自然是強者占主導;另一方面,良好的拿地和銷售水平以及足夠廣泛的布局,也顯示其有能力吸納和消化更多優質資源。
  克而瑞研究中心分析師傅一辰指出,當前資本市場資金充裕,央企的部分板塊或整體上市是大趨勢,不僅房地產行業如此,不少國資背景的券商、資產管理公司等亦在發起沖擊。
  2016年初至今,21家地產央企中,至少有一半無論是內部整合還是對外擴張均在提速。比如中海已經完成了內部整合,外部并購也在順利進行中;而運營高效的保利地產,先后與魯能、中信和中糧傳出過“緋聞”均無疾而終,收購上置股權也最終宣告失敗。
  魯能2016年至今已在土地市場砸下超過100億元重金,2015年僅在南京、蘇州、福州三地搶下的四幅地王總耗資達112.4億元,全年新增土地儲備近500萬平方米,總價超過230億元,當前土儲總量超過1000萬平方米。2016年一季度,其實現銷售額首次進入TOP20,5月初又宣布銷售金額已達202億元,超過了2015年全年總額。
  央企拿地有幾個特征:只布局一線和重點二線城市,如北京、上海、南京、合肥、武漢等;偏好拿總價30億-50億的地王,相應的產品定位以高端為主;高總價地塊采用合作開發模式。
  電建地產2016年5月與金茂聯合以69.6億拿下南京河西南兩宅地,樓板價均超過35000元/平方米,超過周邊在售樓盤價,其控股的上市平臺南國置業同日亦以9.4億元斬獲一幅商辦用地;2015年則在北京、南京和武漢共投入130.4億元,新增135.5萬平方米土儲。
  資金邏輯
  這一波地王潮以龍頭企業為主。一二線城市土地總價越來越高,中小企業在其中拿地的可能性越來越低,也因此帶來可持續發展難題。
  大中型公司有公司債、中期票據等融資渠道,長期信用負債,使企業可以從容調度資金。這加速了行業分化,也推動了產業整合。
  2015年,房企增發融資規模漸長。據不完全統計,2015年共17家房企實現定增,總規模超過540億元。還有27家房企有計劃進行定向增發,總規模超過1400億。
  上述中信證券分析師指出,如今龍頭企業銷售回款多,負債成本低,但公司估值卻偏低,預計未來龍頭公司傾向于購買資產。因此,大公司用現金方式并購項目資源,是增加土地儲備的好辦法。
  A股上市房企一季報顯示,萬科、保利、招商、綠地四家房企目前手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元。四家房企凈負債率分別為19.3%、85%、16.3%和369.4%,綠地由于去年剛剛借殼上市,目前財務數據尚有遺留問題等特殊原因,其他幾家負債率均在安全邊際。
  在并購市場較為活躍的融創中國,截至2015年年底其手持現金270億元,凈負債率76%,現金與短期有息負債比高達2,資金面寬裕。今年公司還簽訂了4.6億美元、為期36個月的定期貸款融資協議。
  值得關注的是,切入地產相關業務領域,一般來說不僅可以找到新的盈利增長點,也可能提升企業地產開發的競爭力。例如,通過疊加旅游文化內容,增加產品溢價,降低拿地成本;通過發展產業園區或者產業新城,吸引地方政府出讓價格更加合理的建設用地;通過發展社區商業和娛樂,帶動人氣提升項目整體銷售價格。房企在一些房地產開發處于初期的區域砸重金拿地,也存在上述考慮。
  (作者:沈浪)

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