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地王潮涌現 二線城市釋放收緊信號

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-05-25

 

  當前,一線城市土地稀缺、地價高漲,而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言,二線城市的市場和政策環境相對溫和,成為房地產企業角逐拿地的主要戰場。近幾周的土地成交數據顯示,南京、蘇州等二線城市高價地頻出,地價走勢已經開始向一線城市看齊。業內人士稱,二線城市地價非理性上漲,土地市場過熱勢必會進一步催漲房價,未來樓市政策面臨收緊的概率很大。
  涌現二線城市高價地頻出
  5月24日,蘇州有11宗地塊進入拍賣程序,其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時,有5宗土地的溢價率超過100%。其中,樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高,達到196%;溢價率116%的26號地塊樓面價最高,達到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元,土地平均溢價率115%。截至24日,蘇州年內土地成交金額為754.4億元,同比漲幅高達860%。
  今年以來,蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日,蘇州迎來土地拍賣會,超過40家房企參與,最終11家房企成功拿地13宗,總成交金額達到250.73億元,平均溢價率高達203%,其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%,甚至有的土地溢價率超過300%。
  高價地不僅僅出現在蘇州市場,5月24日,武漢也成功出讓8宗地塊,位于漢陽區的一宗地塊經過10余家房企250多輪激烈競爭后,被正榮地產9.72億元奪得,溢價率為173%。5月20日,杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓,溢價率89.56%,成為區域內新的單價地王。5月20日,天津市河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍后,以16.5億元總價出讓,溢價率152%,樓面價23468元/平方米,成為該區域內新的單價地王。寧波、福州也在同一天出現區域地王。
  市場數據顯示,4月份,蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%,其中蘇州、南京兩地出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元,為全國出讓金收入最高的兩個城市。
  綜合來看,2016年以來土地成交金額排名前十的城市中,二線城市占據8個名額,蘇州、南京、合肥,平均溢價率高達100%以上。
  布局大型房企轉戰二線城市
  分析人士認為,當前一線城市土地稀缺,地價高漲,北上廣等地先后出臺了針對土地市場的間接性收緊政策;而三線城市仍然在去庫存當中。所以,很多大型房企選擇把二線城市當作拿地布局的主戰場。
  記者注意到,在蘇州、南京、武漢等地二線城市土地市場角逐的房地產公司包括了龍湖、華潤、招商、保利、金地、綠地、雅居樂等規模型房企。此外,融創中國、泰禾等房企曾經不止一次表示,2016年將重點布局一線及二線核心城市的土地市場。
  中原地產統計數據顯示,截至5月23日,全國土地市場地王頻繁出現,總價最高的50宗土地合計成交價格為2013.29億元,其中有27宗被國企獲得,合計成交金額達到了1094.9億。從土地市場的拿地行為來看,尤其是地王地塊的占比來看,國企明顯超過了私企。
  另外,從這50宗總價地王的競得方來看,上市公司明顯占絕對多數,50宗地王中有42宗為上市公司獲得,合計金額為1682億元,占比84%。中原地產首席分析師張大偉分析指出,二線城市成為地王主要產生地,在50宗總價地王里,一線城市只有14宗,而二線城市占到了72%。
  張大偉說,2016年土地市場上樓面價新地王已經達到了150宗,一二線城市的土地接近全面地王化。“目前,創造地王的基本都是上市企業和國企,資金實力雄厚,對未來市場波動的抵抗能力也更強。”他說。
  “此外,二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要原因是政策因素”。張大偉分析認為,今年3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了當地房地產市場,相比之下,二線城市寬松程度仍然很大。所以,今年前4月資金寬松的房地產企業在土地市場表現活躍。
  5月16日,融創中國董事長孫宏斌表示,2015年融創中國刻意避開一線城市過熱的土地市場,選擇進入濟南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地,完成在這些城市的土地儲備布局。
  不過,孫宏斌表示,近期二線城市的土地市場已經開始出現泡沫。在他看來,南京、蘇州這些城市,如果是房價達到三、四萬元/平方米,已經算是上限價格,但是近幾周成交土地的樓面地價已經這個價格水平,這是不正常的現象。
  預判過熱城市或面臨政策收緊
  值得一提的是,由于土地市場過熱,蘇州國土資源局于5月18日緊急出臺了“限價令”,對即將拍賣的住宅地塊設定最高報價,如果企業競價超過最高報價,將終止土地出讓,競價結果無效。23日,蘇州集中拍賣出讓13宗地塊,并首次施行“限價令”。當日,兩宗住宅地塊最終因為超過限價流拍。
  事實上,土地市場的限價令最早由北京推出,初衷正是為了平抑地價,防止地價過高催熱后期的房價。此外,北京的“限價令”還設定了一些其他條件。例如,土地推出之時就在出讓公告中注明,該地塊需要配建一定比例的公租房面積,當企業的競價達到合理上限后,將轉為競爭配建公租房面積等。
  在蘇州明確出臺針對土地市場的約束性措施之后,有市場消息稱,南京、合肥等地也將有類似政策出臺。對此,張大偉分析認為,二線城市地王頻繁出現,這將影響后續二線房地產市場的穩定。“特別是南京、合肥、廈門、蘇州等城市已經成為地王最密集的二線城市,如果沒有約束性政策,房價很可能會爆發式上漲”。他說。
  另外,國家統計數據顯示,2016年1-4月份,全國房地產開發投資25376億元,同比名義增長7.2%,增速比1-3月份提高1個百分點。其中,住宅投資16887億元,增長6.4%,增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產市場復蘇和好轉,房地產投資增速也出現快速回升。
  同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者,二線城市樓市火爆,地王頻出,下半年這些城市有可能步入政策調整的窗口期。首先,從歷輪樓市的階段表現來看,每當市場出現過熱的時候,全國性的調控政策勢必會出臺。其次,當下樓市調控政策基調轉為“分城施策”,也就意味著,哪一個城市當前出現過熱的情況,哪個城市就面臨調控。
  “即使在一線城市,房價上漲也是有‘天花板’的,不可能無止境上漲。”張宏偉說,“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出,政策措施并未從根本上抑制投資投機性需求,也沒有起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續火爆,地王頻現的狀況持續,那么未來的政策層面將不得不繼續從嚴。”

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