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住房租賃新政對樓市的影響

作者: 來源:廣東房地產網 時間:2016-05-25

熱點專題(2016年第9期)

 

  2015年1月,住建部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,提出用3年時間,基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。此后,國務院多份文件提及推動房地產中介和租賃市場發展。今年5月4日,國務院常務會議再次提及培育和發展住房租賃市場。隨后住建部官員表示,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應按照居民標準執行;允許將現有的住房按要求改造后按間出租;對依法登記備案的住房租賃企業、機構、個人,從稅收方面給予優惠;支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點,拓展直接融資的渠道。上述措施意義重大:
  1.為去庫存提供一種可行方向
  全國商品房銷售數據反映,在適當的政策刺激下,潛在的住宅需求量大,容易得到釋放,住宅去庫存取得較好的效果,特別是一二線城市。相對住宅而言,商業用房銷售去化速度并不理想,多數城市商業物業的庫存問題較為嚴重。措施中提及允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,將有利于盤活空置的商業用房,甚至為企業轉型提供一種可行的方向。不過相對于國家或區域中心城市人口集聚和住房租賃需求旺盛,絕大多數三四線城市人口凈流出,住房租賃需求并不大,該措施對三四線城市的商業用房去庫存效果應不甚明顯。
  2.推動住房保障貨幣化發展
  租房補貼是許多西方發達國家住房保障的重要方式,之前我國主要通過建設住房來保障中低收入居民的住房需求,且保障范圍受戶籍等制度的限制。當下,以房地產去庫存為契機,將實現我國住房保障向貨幣補助方式的轉變,充分發揮住房租賃市場的保障作用。此外,此次會議明確將外來務工人員、新就業大學生等群體納入保障范圍,較以往的保障范圍有所擴大。
  3.加快金融市場與住房租賃市場的結合
  近兩年,房地產業更多地注入了金融的元素,表現在金融保險資金直接進入房地產開發(如中國平安)、房地產企業開發過程中主動尋求資金參與(如碧桂園眾籌建房)等,無不透露出“場外資金”進入房地產業的期望。2015年下半年以來,已經陸續有部分企業進入住房租賃市場,通過開發新房或購買存量房,或與資產管理機構合作等方式,將空置用房改造為青年公寓等形式的住房對外出租營業。此次會議明確鼓勵金融機構加大對住房租賃市場的支持力度,將有望加快金融市場與住房租賃的結合,甚至催生出新的運營模式。
  4.促進租房制度的改進和完善
  當前我國房地產相關制度并不完善,房屋租賃市場更是沒有統一的規范。強化租房市場的監管,建立行之有效的租房規則,充分保障住房租賃主體各方的合法權益,是住房租賃市場健康運行的保證。此次措施的出臺,將有望促進各地租房制度的改進和完善。事實上,廣州租賃市場監管較為有效,有統一的租賃合同樣本,住房租賃市場的運行較為有序,但城中村住房租賃還有待進一步規范。
  簡而言之,發展住房租賃市場既是去庫存的一種重要手段,也是一項極具意義的民生工程。一直以來,房屋租賃市場未得到足夠的重視,即使是經濟發達、人口聚集的一二線城市,與發達國家相比,住房租賃市場也還存在很大的發展空間,許多住房租賃配套措施不完善,如外來租房家庭小孩教育成本高、醫療服務未得到保障等。此次國務院常務會議表態后,相信不久各地將陸續有發展和規范住房租賃市場的具體措施出臺,部分房地產開發和服務企業也會借此積極將自建或市場上的空置用房盤活,向資產運營和管理的方向轉型。事實上已經有企業這樣行動了,如萬達商業的“輕資產”轉型,世聯行與長租公寓品牌的合作等。
  (稿件來源:合富房地產經濟研究院,原文有刪改)

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