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住房建設規劃顯示:深圳樓市“十三五”供不應求

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-05-26

 

  日前,深圳發布了“十三五”時期深圳市住房建設規劃的征求意見稿。規劃顯示,深圳將長期面臨住房供不應求局面。“十二五”期間,即便深圳超額完成住房建設規劃任務,深圳房價依舊上漲了76%,遠超居民人均可支配收入漲幅。面對長期存在的供不應求問題,購房者呼吁調整住房結構,多建“多房小戶型”,緩解住房矛盾。
  日前,深圳市規劃和國土資源委員會發布了《深圳市住房建設規劃(2016-2020)》(征求意見稿)。
  根據規劃,“十三五”期間,預計深圳商品住房總需求約179萬套,其中購房需求約89.8萬套,租賃住房需求約89.2萬套。
  89.8萬套的購房需求,由以下三種需求構成:一是深圳存量常住居民新增商品住房購房需求共計55萬套;二是深圳就業大學生購買住房需求9.8萬套;三是深圳居民在東莞、惠州等地購房需求25萬套。
  89.2萬套的租賃住房需求,則來自于以下兩類需求:一是深圳新就業大學生租賃住房需求39.2萬套;二是深圳新增外來務工人員住房租賃需求50萬套。
  而實際上,根據規劃,“十三五”期間,深圳計劃實現新增住房有效供應僅65萬套;其中,力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套,保障性住房供應35萬套。
  為緩解供不應求的住房矛盾,深圳一是提出深圳居民在東莞、惠州等地購房25萬套;二是提出通過盤活存量住房、促進住房二手市場發展,力爭二手商品住房成交35萬套。
  “十二五”期間,深圳樓市就出現了明顯供不應求問題,且同期深圳房價上漲了76%,讓深圳人倍感壓力。
  “十二五”時期深圳住房建設目標是:建設各類住房54萬套,其中,建設商品住房30萬套、建設和籌集保障性住房24萬套。實際上,“十二五”期間,深圳超額完成了任務,合計安排建設住房約60.3萬套,完成規劃總目標112%;其中,商品住房累計新開工約35.7萬套,保障性住房累計新增安排約24.6萬套。
  即便如此,深圳樓市依然供不應求。深圳市市長許勤在今年2月初接受記者采訪時也表示,雖然“十二五”期間,深圳超額完成住房建設任務,但跟購房需求相比還是不足。
  供不應求下,“十二五”期間,深圳房價快速上漲,漲幅遠超居民人均可支配收入。深圳市規土委數據顯示,2011年1月,深圳新建商品房成交均價為每平方米20168萬元。而到2015年12月,深圳新建商品房成交均價已上漲到每平方米42476元。為了剔除結構性成交問題導致價格波動這一因素,記者計算了2011年和2015年全年深圳新建商品房的每平方米成交均價,分別為18988元和33426元,漲幅為76%。而深圳統計局數據顯示,同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。
  許勤表示,影響房價的因素主要有三個:一方面是供給,一方面是需求,再有就是調控手段和調控政策。
  然而,深圳當前存在新增建設用地幾近枯竭,住房用地供應緊張問題。“十二五”期間,深圳商品住房供應用地總量僅完成規劃目標的64.7%。作為土地供應主力的城市更新項目,因涉及拆遷補償問題,平均一個項目至少需要7至8年時間。與此同時,因深圳對人口與財富吸納能力較強、人口結構倒掛、資本流動性充裕,以及居民投資意識較強等因素,住房需求強烈,只增不減。“十二五”期間的樓市調控政策,雖抑制了一部分投資投機購房行為,但依然解決不了供需矛盾,也解決不了房價過快上漲問題。
  因此,供不應求,將是深圳樓市長期面臨的一個根本問題。為了在有限的土地空間內加大供給力度,購房者呼吁調整住房供應結構,增加市區內“多房小戶型”的供應量。
  深圳房地產研究中心主任王峰認為,收緊限購條件和嚴禁使用金融杠桿配資購房,抑制了一定的投機需求。但剛需擔心房價持續上漲,需要借助杠桿盡快實現安居夢的情況的確存在,并且應該得到重視。要解決剛需住房問題,關鍵是要在供給側增加供給。
  很多購房者都表達了這樣一種觀點:政府應該在規劃上有所考慮,引導開發商在市區內多建小戶型,在交通不便的地方多建大戶型。這不僅解決了住房問題,也有利于解決交通擁堵問題。
  王峰還認為,根據規劃,“十三五”期間,深圳將加大保障性住房的供應力度。目前深圳安居型商品房(深圳主推的保障房類型)執行的是按照市場價的七成來定價。他建議,未來在房價過高的情況下,政府進一步降低定價,例如調整成市場價的五成。

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