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房價走勢出現結構性變化

作者: 來源:中國經濟導報 時間:2016-05-30

 

  “化解房地產庫存”既是“四個殲滅戰”之一,也是今年經濟工作“五大任務”之一,今年以來,房價雖有變化,成交量亦有攀升,但三四線城市的真正“戰場”,似乎一直是“遙望”去庫存。
  直至近日,國家統計局公布了4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,一線城市房價漲幅的放緩,二三線城市房價漲幅的擴大——理想局面,似乎正在打開。
  一二三線城市漲幅此消彼長
  5月18日,國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,格外引各方關注,據中國經濟導報記者采訪總結,主要原因有兩點。
  首先,是“普漲”。數據顯示,4月份,70座大中城市中,僅太原、哈爾濱、唐山、三亞、錦州5座城市房價環比下降,其余65座城市房價均有所上漲,上漲城市比例高達93%——這是2014年以來,首次出現“普漲”形勢。
  廣東省房地產研究會副會長韓世同告訴中國經濟導報記者,自去年開始,在各項相關政策推動下,深圳引領一線城市上漲。如今,上漲范圍已由一線城市“溢出”至二三線城市,成為“普漲”。
  其次,是普漲”背景之下,一二三線城市漲幅此消彼長,出現了不同以往的結構性變動——一線城市房價增幅收窄,二三線城市房價漲幅擴大。
  據統計局初步測算,4月份新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅中,一線城市比上月收窄0.7個百分點,二三線城市比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。
  另據統計,環比漲幅在1%以上的城市有22個,比上月增加4個。
  其中,合肥、廈門、南京等二線城市的房價環比上漲均超過5%,漲幅皆已超過北京與上海。相比較之下,一線城市則結束了今年以來的回升態勢。
  據中國經濟導報記者梳理,整體上,4個一線城市的新建商品住宅,雖然仍然高于近年來2.5%的高點,但環比漲幅由3月的3.3%收窄至4月的2.6%。具體看,廣州、深圳、上海、北京四大一線城市,新房價格環比漲幅較上一輪統計,分別收窄0.5、1.4、0.5、0.3個百分點。
  “從新房價格變化來看,重點二線城市房價領漲全國,‘接棒’一線城市,三線城市房價同比由降轉升。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對這種變化表示道。
  同時,她對中國經濟導報記者分析,“這種趨勢從二手房價格變化中也能看出,二手房價是反應市場供求的靈敏指標,具有一定的提示作用。”
  數據顯示,一線城市二手房價格環比漲幅的確顯著收窄——與3月份相比下降3.1個百分點至2.1%。其中深圳4月份二手房房價甚至出現0.4%的環比下跌。
  庫存量去化效果初顯
  今年4月中旬,記者在福建省廈門市思明區禾祥西路鏈家、麥田等門店鋪前看到,時不時有三五結伴顧客駐足,指著櫥窗貼著的價目表詢問情況,銷售人員也顯示出了極大的熱情,“可以考慮下投資,最近一個半月賣得很好。”
  “最近賣得好”是記者在清明假期,于廈門各中介場所聽到最多的推銷理由。事實確實如此,4月份廈門商品房銷售10232套、二手房交易10126套。
  5月,記者在山東高密火車站附近某小區,見到了看房的蔣政夫婦,“最近市區新房賣得好,感覺有必要趁著需要、錢夠買一套二手房。”當月在這個縣級市,該市新樓盤,書香蔓城開售后僅兩小時,便賣出了70套。
  “向下傳導和向外分流效應愈發明顯,撬動三四線城市逐步出現邊際改善。”夏丹介紹,從百城數據看,1~4月,商品房銷售面積36012萬平方米,同比增長36.5%,增速比1~3月提高3.4個百分點。
  這些數字的背后,最為重要的便是庫存去化開始顯現。
  3月末,商品房待售面積73516萬平方米,比2月末減少415萬平方米;4月末,商品房待售面積72690萬平方米,比3月末減少826萬平方米——“這是2011年來,首次出現庫存總量連續2個月下降。”夏丹認為,去化“明顯”。
  在2015年,一線城市與幾座熱點二線城市雖成交活躍,但對庫存去化而言,更多的二線城市與三線城市,在復蘇的“勢頭”與肯定聲音中,依然顯得吃力——2015年底,全國商品房待售面積7.2億平方米,創下歷史高點。
  此時的“明顯”與彼時的“吃力”,轉折點在于政策的推動。
  今年2月2日,央行、銀監會發布房貸新政,降低非限購城市首套房和二套房商貸最低首付比例;2月17日央行、住建部、財政部印發通知,將職工住房公積金賬戶存款利率上調至統一按一年期定期存款基準利率執行;2月19日財政部、稅務總局、住建部聯合發文,調整房屋交易契稅和營業稅征收標準。
  “通過一段時間的努力,房地產去庫存能夠達到預期的目標。”在3月6日上午召開的十二屆全國人大四次會議記者會上,國家發展改革委主任徐紹史針對房地產問題做專門解釋時指出。
  “顯然,當前最新數據,說明去化效果已初現端倪。”夏丹認為,今年,為著手去庫存,政策面的動作還將延續推出更多,同時,加之各地出臺落實的標準或更大尺度的措施,將會在今年形成“一攬子盛宴”,為去庫存創造條件。
  去庫存≠漲價與“地王”
  值得注意的是,房地產庫存去化初現端倪的同時,二線城市土地成交量倍增。統計顯示,二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米,占總成交比高達80%。環比上升10.7%,同比上升41.7%。
  夏丹認為,這主要受一線地塊供應嚴控及二線房價加速上漲影響,二線重點城市接替一線。同時,她認為,當前只是拿地啟動預熱期,二季度土地市場將持續活躍。
  土地市場上量的活躍。也帶來了價的“冒尖”,整個4月,二線城市相關土地出讓金高達1135.6億元,同比上升280.4%,環比上升38.4%。
  1135.6億元背后冒出多個二線城市惹眼的“地王”,市場人士認為,這些來自南京、蘇州、合肥等地的“地王”,呈現“三高”,即高總價、高單價、高溢價。
  “可以看出,這幾座二線城市是資金‘炒’出的——資金可‘炒’熱個別城市,卻無法‘炒’出大范圍。”韓世同對于“地王”的出現,對中國經濟導報記者比喻稱房價、地價如面包、面粉,本可水漲船高,但是“炒”出的面粉以及做出的面包,價格超過市場本身,一旦遇到真實價格,將出現“面粉比面包貴”的狀況,“地王”將很尷尬。
  對于“地王”現象,業內專家多表示不看好,如融創中國董事長孫宏斌就在媒體公開直言表示“肯定是有泡沫的。”
  同時,地價飆升,會推動個別城市房價。但最終將抬高購房者門檻,對于去庫存而言,副作用顯而易見。
  韓世同對中國經濟導報記者表示,“畢竟去庫存不僅僅是去年的存量,還有今年的增量。”
  國家統計局投資司高級統計師李皎指出——“非重點城市待售面積4.55億平方米,雖比3月末減少226萬平方米,但比去年末增加1233萬平方米,去庫存壓力依然較大。”“去庫存,主要是去房地產庫存”,房地產產業關聯行業眾多,其“瘦身”計劃意義不言而喻。在當前初見成效之際,“地王”現象值得注意。面對房地產市場量價的變化,為防一著不慎,滿盤皆輸,還需不忘初心——“去庫存不是為了持續推動樓市、滿足土地財政,也不等于漲價,而是為了滿足真實剛需。”韓世同認為,“政府應加強規劃和引導,將去庫存關注度吸引至三四線城市,讓各方將重點回歸到主戰場。”(作者:侯帥)

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