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樓市現降溫苗頭 搶地房企仍豪賭房價未來2年至少漲5成

作者: 來源:經濟網 時間:2016-05-30

 

  地價不斷攀高背后,房價的風險可能在加大。
  5月9日,人民日報刊登權威人士名為《開篇首季問大勢》的采訪文章,在提及房地產時,多次預警一、二線城市房地產價格上漲過快、過度杠桿和刺激帶來的房地產泡沫風險等,透露出未來中國樓市將延續去庫存基調,房地產將回歸自住型功能,也不排除未來北京、廣州也將陸續出臺收緊政策。
  一些敏感的開發商已經嗅到市場風險。
  蘭德咨詢總裁宋延慶認為,“權威人士”的發話或許是否定加杠桿去庫存的做法。也正因此,央行寬松的貨幣政策有所變化,房地產市場的成交量也開始下降。按照此趨勢,今年二季度房地產市場可能將回冷。
  降溫開端
  二線城市拿地火爆,一線城市已經出現降溫跡象。
  中原地產研究部統計顯示,截至5月25日,北京樓市新房、二手房成交量均出現下調。其中新建商品房住宅簽約3000套,環比下調28%;但成交均價以37462元/平方米依然維持在高位,環比上漲5.6%。
  二手房住宅簽約17561套,這也是最近三個月的最低值,環比下調了16.4%。二手房價格漲幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均價為4.12萬,環比微漲0.7%。4月北京二手房成交均價4.09萬,環比3月份上漲2%。
  中原地產首席分析師張大偉認為,一季度爆發后,市場出現沖高回落跡象。上海、深圳樓市在調控影響下,也出現了放緩。
  數據顯示,2016年4月,一線城市新房成交量環比減少27.9%,其中上海和深圳新房成交面積環比分別減少53.2%、46.2%。房價環比也在一定程度下滑。4月一線城市新建商品住宅成交均價為28008元/平方米,環比下滑6.8%,同比上漲15.2%。
  供求關系開始出現變化往往是市場發生逆轉的開端。4月份,一線城市新建商品住宅新增供應面積465萬平方米,環比增加80.2%,同比增加13.7%;新增成交面積313萬平方米,環比減少27.9%,同比減少8.2%。成交量出現明顯萎縮。
  市場變化緣于政策的微妙改變。2016年2月之后,為了響應去庫存,各項寬松政策陸續出臺,包括繼續降低首付到20%,降低農民工落戶門檻、上調公積金存款利率、減免契稅和營業稅、進一步降準等。自4月起,因為首付貸引發的監管問題被曝光,進而引發了對一線城市的調控預期。
  姚臘表示,接下來的幾個月,一線樓市將繼續吸納政策利空,樓市進入盤整階段,四季度可能出現反彈,但力度不大。
  房價風險
  中原地產最近進行了一項關于土地成本的數據統計。其中顯示,截至5月25日,50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期,平均成本增加48.4%。
  張大偉表示,房企這是在賭命。他認為,若未來一年房價漲幅不能超過50%,拿了地王的企業都將面臨入市難題,巨大的成本壓力將存在較大風險。
  融創中國董事長孫宏斌已明確表示,當前地價風險很大,但他不認為房價存在風險。華泰證券謝皓宇認為,基于中國經濟正處于轉型期。從國際樣本上看,轉型期一定是地產的上行期,只不過從企業資金支持轉移到居民資金支持。
  他認為,當前一線城市的房價已經脫離了收入的軌道,更多是依靠首付款或者長輩的支持。顯然,這樣的購房方式不可持續,所以未來房價收入比遲早會下降。如果中國經濟轉型成功,那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入,對房地產的支撐將加強。由于其他三四線城市房價并不高,經濟轉型成功是為了激發更多的需求。
  謝皓宇表示,當前出現了明顯的蹺蹺板效應,即新增貨幣進入實體經濟的少,并在各類資產間打轉。2014年年底開始的新一輪貨幣寬松,并沒有帶來房地產市場的好轉,而正是在股市發生大幅下跌之后的7月開始,房地產市場重新獲得重視,并引領了一次新房和高價房的需求擴張,帶來房價大幅上漲。未來貨幣政策和資產價格之間的關系將更直接。
  同時他也認同張大偉的觀點,由于土地價格大幅上漲,按照周邊樓面價拿地的地王,潛在包含未來2年房價上漲至少50%的預期。

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