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中國房企并購暗藏寡頭競爭隱憂 吃與被吃成趨勢

作者: 來源:長江商報 時間:2016-05-30

 

  天下大勢,分久必合。如今中國房企就走在“吃”與“被吃”的路上。
  5月19日晚,融創中國和萊蒙國際集團有限公司(以下簡稱“萊蒙國際”)聯合發布公告,雙方于當日簽訂框架協議。融創中國將以43.94億元收購萊蒙國際位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權。
  今年以來,萬科、中海、恒大等行業龍頭企業紛紛踏入“并購”大潮,加大“跑馬圈地”的步伐,開啟了樓市新一輪“并購時代”。
  5月25日,著名經濟學家宋清輝向長江商報記者表示,“當前,并購已經成為房企保持業績增長、增強核心競爭力和資源配置的重要手段,體現出房企對業績增長需求的急迫性;就大趨勢而言,接下來房企的并購潮不僅會繼續,還可能呈現加劇之勢。”他同時表示,另一方面來看,樓市并購或催生出寡頭隱患,并不利于整個行業的良性發展。
  龍頭企業上演“并購大戲”
  融創中國和萊蒙國際集團有限公司簽訂框架協議,也成為融創中國一個標志性的節點——實現了其在北上廣深四大一線城市的排兵布陣。
  早在今年初,融創中國董事長孫宏斌就曾公開表示,將加大廣深布局;另一方面,收購萊蒙國際似乎彌補了融創多次交涉綠城、佳兆業、雨潤未果的創痛和遺憾;百般周折,孫宏斌此次終于在深圳順利“突圍”。
  值得注意的是,不光是融創中國,眾多房企似乎早就嗅到了一致的商業信號,在2016年紛紛不約而同踏入了“并購”大潮。
  1月17日,萬達集團公布了董事長王健林的年度報告,其表示今年要完成3宗較大規模的國際并購和5宗國內并購;而一向出手大方的恒大也向新世界、華人置業、信和置地等港資巨頭收購15個大型項目,在2015年創下602億的斥資紀錄。
  3月14日,中海和中信上演了一場“央企并購大戲”,中信股份以人民幣310億元作價中海。雙方宣布,中信股份將若干在中國住宅地產項目中的權益售予中海,而中海將向中信買方增發股份,并以轉讓公司旗下資產作為對價。中海地產有關負責人也表示,中海地產未來仍將加速兼并重組步伐,重點是收購央企資產。
  至于萬科、寶能、安邦三者的并購案也從去年歲末就拉開序幕,截至2015年12月24日,萬科和安邦已發出“在一起”的聲明。
  恒大為回歸A股鋪路融創借并購擴局
  長江商報記者梳理公開資料發現,今年以來,包括萬科、萬達、恒大、碧桂園、九龍倉、融創中國、金科等20多家房企在內,通過各種形式的并購、合作達成包括土地、項目、公司等近百宗交易。
  “萬科注資深圳地鐵600億元,一方面是看好地鐵業務,希望與其地產業務發揮協同效應,另一方面是有助于增強萬科團隊對公司的控制權;中海先與中建重組,后整合中信,企圖奪回市場老大;恒大近兩年動作不斷,僅去年上半年就斥資超過400億向港資收購了十來個項目;融創號稱并購王,并購足跡遍布上海、廣州、杭州、蘇州、成都、武漢、東莞等地區。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉向長江商報記者解釋。
  “并購特點最為突出的可能非中海莫屬。2010年至2016年,中海地產三次并購整合的總資產價值超過2000億元,低調的中海成為中國房地產市場上當之無愧的并購王,為規模持續增長打下了堅實基礎。”宋清輝表示,“恒大和融創作為房地產并購領域的標志性企業,最近的并購行為幾乎都登上了行業新聞的頭條;融創以收購方式擴大公司版圖的戰略意圖明顯,而恒大最新的大手筆并購或是為了回歸A股上市。”
  小房企面臨“邊緣化”生存危機
  5月26日,長江商報記者從明源地產研究院獲悉,明源地產研究院針對近100家上市房企過去5年業績表現進行了分析:從行業銷售收入增長率來看,2013年達到近五年來行業增速的頂峰,隨后高位回落出現拐點,增速逐年放緩,行業增長面臨天花板,銷售收入增速呈現倒U走勢。
  與此同時,“龍頭企業的行業主導權進一步增強,強者恒強;小型房企在市場競爭處于弱勢地位,面臨被邊緣化的危險。”明源地產研究院副院長、房地產研究專家劉策告訴長江商報記者。
  “行業中的并購趨勢將促使市場集中度提高,市場將向寡頭競爭轉變。在該種市場結構下,競爭程度有所緩和,利潤率有所上漲,行業將更加成熟與規范。”但韓長吉同時指出,“幾家大企業主導市場規則,有可能給市場準入者設置障礙,市場有可能失去活力。”
  在宋清輝看來,近兩年眾多失敗的并購案例,都折射出突出隱患:一是相同的業務“整而不合”會出現多弊病;二是并購催生出寡頭隱患,不利于整個行業良性發展。
  除此之外,韓長吉還從資金的存量與流量方面闡述了地產并購的隱憂,“無論是規模擴張還是多元化發展都需要資本做支撐,尤其是在土地資源日益稀缺與地價高漲的時代,房企需要充分利用各融資渠道,保障資金鏈安全。”
  房產行業并購春天已到來
  “并購融合是未來房產行業的一大趨勢,形成加速洗牌態勢,未來有可能將催生出一大批地產‘巨無霸’。”宋清輝分析。
  劉策認為,“并購潮”的出現意味著房地產行業“天花板”效應已經顯現,以往誰都可以“吃飽飯”的天賜行情已經不在;冷酷的行情加劇了企業競爭,“大魚吃小魚”現象頻現,房地產行業的市場份額越來越往龍頭房企傾斜,“馬太效應”明顯。
  “類似萬科、恒大等大型房企想要通過借助自身規模優勢、財務狀況、融資優勢,使自身實現逆勢持續增長的目的;與此同時,這也壓縮了小型房企的生存空間,資金、經營壓力上升,被迫出讓企業項目,或變賣股權引進戰略投資者以維系企業正常運營等問題。”劉策說。
  談及未來,劉策感嘆,“房地產行業并購的春天已經到來。”
  “未來,房地產行業將迎來兼并重組高峰期。不管是強強聯手、弱弱聯合,還是以強并小,兼并重組都將促進資源向優勢房企集中,優化行業競爭格局;同時,房企通過并購,可以獲得優質土地資源,提升資金的周轉效率,以及降低項目的運營成本等。”劉策補充道。
  韓長吉也持相同看法,“從產業生命周期來看,房地產行業正步入成熟期。這一過程中市場競爭十分激烈,行業將經歷一輪輪洗牌。大量中小型房企會退出市場,規模越大、競爭力越強的企業將得以存活;眾多房企為了增強抗風險能力紛紛開啟并購模式,行業步入并購時代,未來市場集中度會大大提高。”

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