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第三波地王潮高燒 “降溫藥”已在路上?

作者: 來源:第一財經日報 時間:2016-05-31

 

  拍不了地難受三天,拍了地難受三年。這或許是眼下參與制造地王的開發商們共同的心聲。
  從2004年土地供應的“8·31”大限至今,國內土地市場大體已經歷三波“地王潮”:第一次出現在2007年前后,第二次在2010年前后,第三次便是2016年。這一次,全國樓市分化劇烈,去庫存攻堅戰剛剛過半,局部地區的地王就已呈高燒之勢。
  截至5月底,今年全國地王總數已超100宗,“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓已成上半年房地產市場的最顯著寫照。“不參與搶地將面臨斷糧的風險,搶了至少可以博一個未來的預期。”曾在國內一家排名前五的房企從事土地投資工作的第三方人士林蒙(化名)告訴第一財經記者。
  不過,歷史總是驚人的相似,前兩次的經驗告訴我們:“地王潮”總是發生在樓市量價齊升、庫存下降的背景之下,隨之引發的是嚴厲的宏觀調控,最終使得市場降溫。參與其中的開發商們則都要考慮同一個問題:我拿下的地王能“解套”嗎?
  搶地大戰
  5月,全國“地王”大戲愈演愈烈,“面粉貴過面包”又成普遍現象。
  5日,北京昌平3宗地塊均刷新區域新高,全部“面粉貴過面包”;13日,南京248億元出讓7幅地,建鄴區G11地塊經過88輪競拍,最終以88億元成交,溢價率114.6%,成為南京年內總價地王;27日,信達地產以123億元奪下杭州奧體中心地塊,溢價率96%,創出杭州總價地王;30日,合肥拍賣10幅地,溢價全部超過200%……克而瑞信息集團(下稱“克而瑞”)的統計顯示,截至今年5月底,全國“三高”地王總數超過100宗,半數以上溢價超過100%。
  總體上,各城市土地市場與樓市之間存在極強的正相關關系。在上海、深圳等城市出臺調控政策后,蘇州、南京、杭州、合肥等二線城市樓市接過了上漲的接力棒,佛山、東莞等城市則受益于一線城市的外溢效應出現補漲行情。
  絕大多數分析認為,“地王”頻現緣于樓市火爆情緒蔓延至土地市場,使得房企“補庫存”欲望強烈,以及部分城市供需失衡助推了房價的上漲預期。
  樓市局部過熱,使得開發商往熱點區域扎堆搶購土地,推高地價,而地價的上漲又進一步提升房價上漲預期。市場上,每一宗“地王”的拍出,都被視作周邊樓盤的一場狂歡,在售樓盤借勢漲價已然成風。
  克而瑞分析師謝楊春表示,供求關系是直接影響價格的走勢,地價也是推動房價上漲的因素之一,樓板價直接高過周邊售價會讓大家都會覺得房價要漲,自然也要去買。
  值得一提的是,參與這一波“地王”行情的企業數量眾多,既有萬科、保利、綠地等穩健型巨頭,也有泰禾、融信等新晉實力派,當然也少不了信達這類主營業務并非地產的“過江龍”。
  資本推動
  開發商能在土地市場上攻城略地的根本是“不差錢”。
  2015年以來,國內房地產企業融資環境不斷優化,融資成本逐步走低。先是銀行間市場向涉地產企業打開了中票融資的閘門,緊接著債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關閉多年的涉房地產融資,使得一大批開發商融資規模不斷攀升。
  Wind資訊統計數據顯示,截至5月30日的近一年內,房地產融資總額(債權+股權)高達1.42萬億,在行業融資榜中位列第四,其中定向增發總額0.2萬億,債券發行1.22萬億。
  萬科、保利、招商、綠地等幾家上市房企的一季報顯示,各公司期末手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元,可謂資金充裕。
  以保利地產(600048.SH)為例,2015年有息負債綜合成本僅為5.2%。今年初,公司100億元定增計劃獲批,成為國內最大單地產定增案例。與此同時,保利地產還在1月份發行了50億元公司債,5年期的票面利率僅為2.95%,創下新低。
  有媒體報道稱,在全國100多宗“三高”地塊的受讓方中,有18家A股上市房企,其中有13家在A股房企再融資開閘之后實施了定向增發或公布過定增預案,募資總規模達1768.6億元。
  克而瑞的研究也顯示,2015年7月至2016年3月,擁有絕對融資優勢的14家標桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊,總金額5732.4億元。其中,萬科共在41個城市拿下了184幅地塊,綠地和保利的地塊則平均分布在24個城市。
  低成本的融資戲碼仍在繼續。就在5月18日,泰禾集團(000732.SZ)公布其第二次定增預案,計劃募集資金不超過98億元。該公司堪稱本輪“地王”制造的生力軍之一,公司近一年時間內先后拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價地塊,并在5月19日豪擲47億元任性摘取上海長興島兩幅地塊。
  富力地產(02777.HK)5月27日公告稱,已確定公司債券的第二期發行規模為104億元,票面利率定為5.15%。該公司此前不久剛完成了合計125億元的債券融資。
  首創證券研究部發布的報告稱,當前的地王現象主要是流動性寬裕、融資通道暢通的情況下一種恐慌性豪賭,這種未來預期的透支不僅將影響當前市場的供需結構,還將對存量項目和新增項目構成揠苗助長式的壓力,進而增加行業的系統性風險。
  解套之憂
  雖然房企不拿地有“斷糧”的風險,但硬幣的另一面是:今日的地王并不一定能成為將來的樓王,用時間換空間也很難讓所有地王“解套”。
  2009年12月,由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發商聯合奪得的廣州亞運城,以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。從2009年拍地算起,5年之后的亞運城項目依然沒能給投資企業帶來正現金流。
  雅居樂披露的2015年度業績報告顯示,該集團占20%股權的廣州利合房地產開發有限公司,稅后虧損為人民幣0.27億元(2014年:人民幣0.28億元)。利合房地產正是亞運城的開發商,5家公司各占20%權益。
  此外,在2013年頻繁制造地王的越秀地產也正遭遇困境。5月29日,越秀地產股份有限公司發布公告稱,為了利于加快現金回籠及改善集團的整體債務狀況及資產結構,將以總價9500萬元出售廣州越秀星匯云城項目2%股權予買方,連同今年3月10日,越秀地產出讓的該項目49%股權,該公司對星匯云城項目已不再擁有控制權。資料顯示,星匯云城項目正是越秀地產在2014年底以64億獲得的地王項目。
  更近一點的是去年10月,碧桂園聯合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。然而,拿地后不久,碧桂園便將該地塊的權益轉給了另一家央企。該公司高層近期透露,退地是因為“最終成交價超過了老板的授權價”。
  面對新一輪的地王潮,穩健型企業已有所警覺。27日杭州地王拍賣過程中,萬科便因風控機制而臨時拆伙退出,放棄與信達聯合拿地。
  一些業內大佬開始警示地王風險。融創中國董事局主席孫宏斌日前表示,那些拿高價地的開發商,在房地產風向變化的時候便會受到懲罰。
  調控預期
  地王的出現,讓原本分化劇烈的房地產市場格局變得更為復雜。
  東興證券、中泰證券等多家機構的研究結果顯示,近期全國樓市成交在經歷短暫的放量上漲后已呈疲軟之勢。
  其中,一線城市在遭遇嚴格限購政策后成交量依然低位徘徊;二線城市成交量環比跌幅擴大且同比漲幅收窄,在沒有后續政策支持的情況下,退熱已成大趨勢;三線城市成交量環比繼續萎縮,同比漲幅也大幅收窄。
  東興證券預測,去庫存的過程已經過半,沒有政策繼續支撐,未來二三線城市的成交量將進一步萎縮。
  克而瑞針對國內32個大中城市的監控結果也顯示,樓市成交在3月份創下峰值后出現降溫,5月樓市成交延續了4月的跌勢。
  對此,謝楊春向第一財經記者表示:“這個也比較正常,畢竟不可能每個月都延續3月份的高點,但是整體還是在高位調整。”
  雖然短期市場走勢不足以作為長期趨勢的依據,但可以確定的是,樓市整體已陷入膠著狀態。此刻,土地的連續高燒,讓更多研究機構擔憂,過熱的市場可能會倒逼調控政策出臺。
  5月29日,國信證券發布報告稱,目前房地產的調整已經開始:一是政策基調已有所收緊,信貸的寬松程度也有所減弱;二是房價上漲對購買力有負面影響;三是政策和貨幣寬松的邊際效應會遞減;四是一線城市樓市已率先出現調整跡象。
  國信證券稱,根據歷史經驗,近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調整”在不久之后將會出現。
  (作者:張歆晨)

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