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中國社科院藍皮書預測2017年房價全面下滑

作者: 來源:中國房地產報 時間:2016-06-06

專家表示房價走勢復雜 簡單預測無道理

中房報記者 李文姹 北京報道

中國社科院城市發展與環境研究所在5月5日發布了《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》(以下簡稱“藍皮書”)。報告認為,未來一線和部分二線城市房價上漲幅度將有所減緩。從較長時期看,如果宏觀經濟增長繼續下滑,房地產價格有可能在2017年下半年出現全面下滑趨勢。

藍皮書分析認為,從2011年開始,房地產投資進入下降周期。而正是從2010年以后,影響房地產購買的人口紅利正在消失,與此同時,城鎮化進程也在降速。

“勞動人口比重下降,城鎮化率增長放緩,這些因素是長期趨勢。隨著這些因素的疊加,中國房地產會像其他一些國家一樣房價停漲。但短期來看,中國很多農民要進城,還沒有房子。”國家信息中心經濟預測部主任祝寶良在接受中國房地產報記者采訪時表示,“通過長期因素,來判斷明年的短期房地產價格變化,簡單預測沒有道理”。

明年宏觀經濟繼續下滑

可能性不大

藍皮書首先給出2016年房地產價格走勢的判斷,藍皮書執行主編王業強指出,在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下,房地產價格整體上將呈上漲趨勢,區域漲幅進一步分化:一線和部分二線城市房價將持續上漲,上漲幅度將有所減緩;二線城市房價將全面上漲,漲幅區域性分化明顯;三四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少,房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。但從較長時期看,如果宏觀經濟增長繼續下滑,房地產價格有可能在2017年下半年出現全面下滑趨勢。

藍皮書認為,明年宏觀經濟繼續下滑是2017年下半年房價全面下滑的基礎。

從近幾年的數據來看,中國經濟增速在2010年最后一次達到兩位數、2011年回落到9%平臺后,從2012年開始在7%平臺上平穩運行、緩緩下行,2015年全年實現經濟增速6.9%。我國經濟進入一個“L”型增長的新常態。

“‘L’型的判斷告訴我們,未來中國經濟運行態勢總體平穩,既不會出現強勁的反彈,也不會出現明顯的失速。”中國國際經濟交流中心信息部副部長王軍分析,當前中國經濟面臨的主要是結構性問題而不是周期性問題,進入新常態的中國經濟內外環境變了,速度調整是必然的、正常的,這不是一兩年的事。一方面中國經濟當前面臨很多困難和深層次矛盾,另一方面中國經濟的潛力大、韌性足。

今年一季度,中國經濟同比增長6.7%,開局平穩。今年中國經濟增長的預期目標為6.5%至7%,“十三五”經濟增長目標是年均增速6.5%以上。這意味著,明年宏觀經濟預期并沒有下滑的空間,如果明年宏觀經濟增速低于6.5%,接下來幾年經濟增速就要提高。

招商銀行高級分析師劉東亮在接受中國房地產報記者采訪時表示,“不能簡單地把房地產價格的漲跌和宏觀經濟增長快慢聯系在一起。宏觀經濟不好,房地產價格確實會存在向下的壓力,但是,不代表宏觀經濟增速放緩,就一定對應房地產價格下跌,不能一概而論。”

貨幣政策主導房價

劉東亮認為,房價的漲跌,還要看貨幣的環境,比如貨幣是不是超發,流動性是不是泛濫,人民幣匯率問題等,房地產價格的漲跌是多個因素作用的結果,從宏觀經濟判斷房價,可能欠缺一些。

中國社科院世界經濟與政治研究所國際投資研究室主任張明指出,本輪房價企穩回升,始于貸款利率自2014年底的加速下行。在房地產開發沒有恢復的情況下,成交量激增確實達到了去庫存的效果。因此,本輪房價抬升是信貸擴張下的去庫存政策所致,而非正常周期性回暖。

藍皮書指出,從房地產投資數據可以看到,2010年房地產投資增速達到33%的頂點,此后增速不斷下滑,以此為界可以將中國房地產市場發展歷程劃為兩個不同的階段:1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

這一階段劃分與人口年齡結構變化也是一致的。2010年,勞動年齡人口占總人口的比重達到頂點74.53%。2010年以后,中國城鎮化率達到51.27%,突破50%的拐點,意味著城鎮化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結構拐點的出現意味著人口紅利的結束,也將導致房地產市場出現拐點。因此,2010年之前房地產價格上漲與城鎮化快速推進息息相關,表現為一種人口現象。

此外,藍皮書認為,從2010年開始,房地產價格更多體現為一種貨幣現象。2009年之后,中國廣義貨幣M2大規模超常增長,甚至超過美日,成為全球規模最大的國家。同時M2/GDP的比值大幅上升,從2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年則超過2倍,整個經濟的杠桿水平大幅上升,對人民幣形成強烈的貶值預期。

對此,祝寶良分析,“人民幣確實有貶值預期,但沒有強烈的貶值預期。目前美國停止加息,人民幣的匯率已經穩定,人民幣的貶值預期也穩定了。”

對于房價的預測,祝寶良認為取決于貨幣政策、農民進城的落戶政策、供地政策等因素綜合作用。“如果說現在貨幣量已經很大了,房地產有泡沫,降低房地產的杠桿率,房地產價格肯定就向下跌。如果不是如此,那就不好判斷了,還取決于政策走勢。維持現有政策不變,現在房價就是上漲的,一線城市漲幅比較大,經過近期的政策調整,增幅放緩;二線城市全面上漲,三四線庫存也在下降。所以,簡單預測明年房價的變化走勢是漲是跌沒有什么道理”。

明年房價或依然在

上升周期

貨幣政策導向將影響房價的漲跌。“如果明年的貨幣政策緊縮,房價是有可能下降的;如果繼續量化寬松的貨幣環境,房價是不會下降的。宏觀經濟增速穩步調整,平穩過渡,這是國家層面確定的。”祝寶良指出,“房地產庫存依然很大,尤其在三四線城市。今年房價突然上漲,原因就是貨幣政策的寬松”。

藍皮書亦指出,2016年積極財政政策將加大力度,穩健貨幣政策將更加靈活適度,未來宏觀政策需要提供一個比較寬松的政策環境。

“如果明年通脹率很高,房地產大概率事件是價格上漲。明年的貨幣政策不太可能出現緊縮,維持現狀,甚至會更為寬松。”劉東亮表示。

民生證券首席經濟學家邱曉華指出,從房地產的發展形勢來看,只要工業化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結束,中國的房地產就依然還處于增長期,只是增長率在回落,而不是進入到增長率由正轉負的長期趨勢。從房價的角度來看,主要是因為基本的消費需求依然還比較強烈,改善性的消費需求更強烈,投資投機性的需求受到了抑制,因此,這樣一個角度來看它還會推動房價上漲。

從國家統計局數據來看,1~3月,商品房銷售面積24299萬平方米,同比增長33.1%。商品房銷售額18524億元,增長54.1%。

今年一季度,房地產開了一個好頭。但一線城市過快上漲引起了管理層的政策調控,目前有所回落,二線城市成為接力上漲的主要陣地。

中國指數研究院5月1日發布的百城價格指數顯示,今年4月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為11467元/平方米,環比上漲1.45%。值得關注的是,在新建住宅價格環比上漲的71個城市中,漲幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢,全部為熱門二線城市。

邱曉華認為,未來房地產市場的變化,會隨不同的區域、不同的經濟發展水平、不同的居住環境而發生差異性變化。一線城市房地產總體上還是處于供不應求的發展狀態,所以漲價壓力始終存在。對于三四線城市來說,需求遠遠跟不上供給,未來需求也不會明顯增加。所以未來一線城市、二線城市會形成更好的發展局面,但是三四線城市可能會繼續面臨困難,不會發生很大的變化。

(作者:李文姹)




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