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地價瘋漲 專家預言下半年或將迎來樓市調整周期

作者: 來源:京華時報 時間:2016-06-12

 

  進入5月份,全國多地掀起一輪拍地熱潮。包括上海、北京、合肥、南京、杭州、武漢等在內的一二線城市土地拍賣火爆,呈現高總價、高單價(樓面價)、高溢價的“三高”特點。據統計,今年前5個月,一線城市和核心二線城市已經累計出現39個總價地王、81個單價地王。非理性的土地市場,令不少業內人士開始擔憂。哪些因素造成這一輪地價如此瘋漲?地價攀升存在哪些風險?對于商品房市場又會帶來哪些影響?
  □新聞背景
  土地交易再掀熱潮
  依托市場基本面的好轉,地王率先在部分熱點二線城市抬頭。
  數據顯示,今年一季度,300個城市土地成交16092萬平方米,同比減少12%,出讓金4408億元,同比增加4%。從北上廣深等一線城市來看,由于供地計劃推出較晚,一定程度上也導致前4個月一線城市土地出讓節奏出現明顯放緩。但進入5月之后,伴隨多宗地塊的集中入市,一線城市地王頻出,與此同時,二線城市的熱點也繼續提升。
  同策咨詢研究部數據顯示,今年前5個月,北上廣深等一線城市出現10個總價地王(按照總價40億元以上的地塊來計算),其中北京2個、上海6個、深圳2個;同樣,一線城市也有12個樓板價地王(按照2.5萬元/平方米以上的標準計算)成交,其中,北京3個、上海8個、深圳1個。
  前5個月,二線城市當中,出現29個總價地王(按照總價30億元以上的地塊來計算),其中南京13個、蘇州7個、杭州3個;同樣,二線城市也有69個樓板價地王(按照1.5萬元/平方米以上的標準計算)成交,其中,杭州15個、蘇州15個、南京12個。
  總的來看,今年1-5月一線城市、二線城市出現39個總價地王、81個樓板價地王。另據一項統計顯示,今年以來,22個熱點城市“三高”地塊達118宗,其中有51宗地溢價率在100%以上,最高達400%。而在上一個“地王年”2013年,全國的“地王”數量也不過60幅。
  業內普遍預計,6月地價仍將繼續攀升。據中原地產研究部統計數據顯示,6月前3天,20大標桿房企拿地金額合計高達244.65億元,從拿地均價看,6月以來,標桿房企獲得的75.69萬平方米土地,平均樓面價高達3.23萬元/平方米,而今年前5個月平均樓面價僅有4800元/平方米,提升了6倍還多。
  □對話專家
  1供應少、不差錢造成高地價
  京華時報:什么邏輯支撐這一輪地價如此瘋漲?
  新城控股副高級總裁歐陽捷:支撐地價瘋漲的邏輯有三:一是供求失衡。地王都出現在熱點一二線城市,而這些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫灌,貨幣超發。對應于錢的一切東西都變得值錢,不動產更加值錢。三是一些國企資金充沛,只有拿地才不會導致國有資產流失,而且土地價格越高凈資產越高。
  研究總監嚴躍進:目前拿地的房企,基本上是國企或央企性質,這和此類企業近期財務層面可利用的資金較多有關。應該說是他們看到了此類城市尤其是一線城市土地價值持續上升的態勢。另外,如果有閑錢不投資,那么可能后續相關投資策略不會太獨立,因為實際情況是很多國企如果地產業務太少或太單一,很容易在國企內部業務整合中被撤銷相應的地產投資資格。國企主動拿土地項目,既增加了長期投資的比重,同時也增加了后續房地產投資增值帶來的潛在收益。
  同策咨詢研究部總監張宏偉:上述城市地王頻現有以下幾個原因,一是這些城市樓市已經出現過熱現象,甚至個別城市出現無房可售局面,雖然也出臺了調控措施,但調控手段較為溫和,這在一定程度上助長了企業在土地市場上拿地王的熱情;二是各地此輪推出的地塊還不錯,比如4月份蘇州推出的18宗土地、5月底合肥推出的地塊,都是因為地段不錯而受到房企的追捧;三是在市場已出現供不應求的背景下,地方政府有意控制土地出讓節奏,比如南京,使土地市場保持相對熱度,并且在土地市場明顯頻現地王后并沒有主動出手制止。
  2城市地價分化加劇
  京華時報:土地市場是否出現了過熱的表現?
  新城控股副高級總裁歐陽捷:很明顯,這些熱點城市的土地市場過熱必然導致土地更加稀缺,國家發改委等九部委局明確提出:“用地供需矛盾特別突出地區,要嚴格設定城鄉建設用地總量控制目標”,更意味著這些熱點城市土地市場過熱現象難以扭轉。同時,土地過熱現象還會向一些目前看起來供求關系弱平衡的城市繼續蔓延。
  嚴躍進:目前企業投資圈定的城市約在10個左右,而后如果要平衡城市之間的土地市場熱度,那么讓一些非熱點二線城市成為房企積極進入的區域,顯得非常有必要。這樣,城市投資價值得到均衡了,房企拿地就會趨于均衡。只有這樣,整個土地市場才會均衡、平穩地發展,而不是部分地方特別熱,而部分地方的土地無人問津。
  一些非熱點的二線城市包括南昌、長沙、貴陽、石家莊、沈陽、南寧等城市土地市場并不太熱,但后續投資機會還是比較大的。后續此類城市在產業導入和土地開發方面需要做一些新的動作。
  同策咨詢研究部總監張宏偉:從上述城市住宅類用地供應來看,商品住宅用地供應較為緊張,這預示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講,增加土地供應才是解決問題之道,但是,從最近兩年上述城市的土地供應節奏尤其是今年的供地計劃來看,其實并無太多增加供應的做法。從這個角度來講,這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力,地王仍然會頻出。
  3部分房企或面臨資金鏈斷裂風險
  京華時報:地價攀升存在哪些風險?
  新城控股副高級總裁歐陽捷:土地稀缺必然使得地價攀升,地價攀升的風險主要在于:
  一是推高房價導致泡沫風險。在一些熱點城市,地價占房價比例已經超過30%,甚至有的高達40%,推高了房價。
  二是減少需求形成有價無市。過高的房價必然導致需求要么被抑制、要么被擠走(移師海外),市場萎縮。
  三是土地價值虛高資不抵債。高地價雖然會形成資產凈值高,但只是紙面財富,一旦房價下調,土地資產實際價值也會縮水。
  研究總監嚴躍進:地王增加,既說明房企投資拿地的積極性是在增加的,也說明目前房企不差錢。當然一個風險點是,很多房企實際上面臨后續產品定價的難題,對于此類地王項目來說,后續增加了項目開發周期放緩等風險。另一個風險是,高價拿地將使得房企解套獲利的模式成為關注點,對后續項目的營銷是極大的考驗。
  同策咨詢研究部總監張宏偉:一線城市和核心二三線城市“日光盤”頻現與地王頻出的局面會一直持續嗎?答案當然是否定的。由于政策面收緊與貨幣政策從嚴預期等因素,市場將很快進入調整周期。在樓市下半年即將進入調整期的市場背景下,標榜“高溢價”的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業,這四類企業受影響預計會比較大,極有可能已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
  4下半年或迎樓市調整周期
  京華時報:會對樓市帶來哪些影響?
  新城控股副高級總裁歐陽捷:貨幣寬松難以緩解,使樓市成為投資避險與資本保值增值的不二選擇,熱點城市房價繼續上行的趨勢不會變。對于非熱點但供求關系弱平衡的城市,資金回流向這些城市,創造新的地王,進而導致房價上漲的壓力。
  供大于求的更多是三四線城市,在降準降息降首付的貨幣政策刺激下,成交量明顯上升,房價小幅上漲,刺激新開工面積增加,導致庫存不減反增,意味著未來這些城市房價上漲的不可持續。
  研究總監嚴躍進:下半年土地市場或降溫,這和目前公司債發行收緊、房企土地儲備到位等有關系,尤其是銀行信貸將開始收緊。
  同策咨詢研究部總監張宏偉:如今樓市調控政策基調為“分城施策”,那么,也就意味著,哪一個城市出現過熱狀況,哪個城市將面臨調控的風險。
  從市場發展趨勢來看,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時,再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。在多輪“救市”政策刺激之后,本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年,下半年開始,新一輪的房地產市場集中調整極有可能會來臨。

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